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CHANGEMENT DU SYNDIC NOMME DANS UN REGLEMENT DE COPROPRIETE D’UN IMMEUBLE A CONSTRUIRE
Dans les ventes d’immeubles à construire, il est fréquent que le promoteur se désigne syndic lors de l’établissement du règlement de copropriété. Une clause est insérée dans les actes de vente par laquelle l’acquéreur donne mandat au promoteur-vendeur pour désigner un syndic professionnel. Ce syndic professionnel, au nom du syndicat des copropriétaires, régularise avec le
CONTRAT A DUREE INDETERMINEE ET MAUVAISE FOI DU SALARIE
Un contrat à durée déterminée est un contrat aux termes duquel l’employeur engage un salarié pour l’exécution d’une tâche précise et temporaire et seulement dans les cas énumérés par la loi. Le CDD est obligatoirement écrit, un CDD verbal n’existe pas. Engager un salarié sous le régime du CDD verbal est impossible c’est
BAIL D’HABITATION : LOCATION MEUBLEE ET DUREE DU BAIL
Rappelons que l’article L.362-1 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que sauf en présence d’un bail consenti à un étudiant, la durée d’un contrat meublé est d’un an. Il peut arriver qu’en fin de bail, et alors que le bailleur manifeste le souhait de reprendre possession de son appartement, qu’une brève
BAIL COMMERCIAL : FIXATION DU LOYER EN RENOUVELLEMENT ET BAIL A PALIER
Dans le cadre d’une négociation le plus souvent liée au renouvellement du bail, il est parfois prévu de fixer le loyer par augmentation successive tous les 3 ans par exemple, le loyer étant fixé par exemple : – Pour la première période triennale à 50 000 Euros ; – Pour la deuxième période triennale à 75 000
VEFA – SUPPRESSION DE LA GARANTIE INTRINSEQUE D’ACHEVEMENT
L’ordonnance 2013-890 du 3 octobre 2013 rend obligatoire la souscription d’une garantie financière d’achèvement extrinsèque pour le contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Cette disposition est codifiée sous un nouvel article L 261-10-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette suppression de la garantie intrinsèque s’appliquera à toutes les VEFA sur des
Société en Participation
La société en participation (SEP) est un outil juridique simple à mettre en place et efficace. Cette forme de société permet à plusieurs personnes d’entreprendre une activité en commun en vue de partager les profits susceptibles d’en résulter. Régime juridique Ce sont les statuts qui fixent entre les « participants » les règles de fonctionnement
SCI – Obligation d’immatriculation au registre du commerce, le sujet est-il bien clos ?
Une réponse ministérielle récente évoque pourtant à nouveau le statut juridique et fiscal des SCI non immatriculées, preuve que le sujet reste d’actualité (Rép. Lagarde du 05/02/2013 page 1307). La loi du 15 mai 2001 a institué une obligation d’immatriculation au registre du commerce pour toute Société Civile Immobilière (art.44 L. 2001-420 dite NRE).
Impôt sur le revenu – Prêts familiaux conditions de forme et déclarative
Le recours au prêt de parents, collatéraux ou amis est quelque fois la meilleure solution pour « boucler » le budget nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier, ou malheureusement pour assurer une fin de mois difficile. Quelles précautions prendre ? Même dans un environnement familial, et afin de pouvoir justifier de la provenance des fonds ainsi
BAUX D’HABITATION : LOCATION MEUBLEE & DUREE DU BAIL
Rappelons que l’article L.362-1 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que sauf en présence d’un bail consenti à un étudiant, la durée d’un contrat meublé est d’un an. Il peut arriver qu’en fin de bail, et alors que le bailleur manifeste le souhait de reprendre possession de son appartement, qu’une brève
BAUX COMMERCIAUX : DESPECIALISATION & DEPART A LA RETRAITE
Il est rappelé qu’en vertu que l’article L.145-51 du Code de Commerce permet à un locataire qui entend bénéficier de son droit à la retraite ou au bénéfice d’une pension d’invalidité-décès de céder son droit au bail en dehors des stipulations contractuelles et permettre ainsi l’installation d’une autre activité. Cette déspécialisation peut profiter au
DECRET DU 1er OCTOBRE 2013 RELATIF AU CONTENTIEUX DE L’URBANISME
Le décret n°2013-879 du 1er octobre 2013 a créé un nouvel article R 811-1-1 du Code de Justice Administrative. Selon cet article, les tribunaux administratifs statuent en 1er et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d’habitation ou contre les permis d’aménager un lotissement
L’ORDONNANCE DU 18 JUILLET 2013 RELATIVE AU CONTENTIEUX DE L’URBANISME
Cette Ordonnance modifie le Code de l’Urbanisme sur les points suivants : – L’intérêt à agir de la partie contestant un permis de construire est désormais défini aux articles L 600-1-2 et L 600-1-3 du Code de l’Urbanisme Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à
NOUVELLE PRESCRIPTION DE TROIS ANS POUR L’ACTION EN PAIEMENT DES SALAIRES
QUALIFICATION EN CONTRAT DE TRAVAIL ET SERVICE INTEGRE
Nombre de procès devant les Conseils de Prud’hommes ont pour objet de voir requalifier une relation contractuelle liant deux personnes en contrat de travail. Le cas le plus fréquent est celui d’une personne déclarée en travailleur non salarié exerçant de façon indépendante une activité pour le compte d’un seul client. Celui exerçant en TNS facture
Résidence des enfants – Déménagement
Quelles peuvent être les conséquences du déménagement d’un des parents sur la résidence des enfants de parents séparés ? Il faut préalablement insister sur l’obligation de notifier préalablement et en temps utile le changement de domicile à l’autre parent, sous peine de sanctions civiles et parfois pénales. Il ne peut être reproché à l’un des
COPROPRIETE : REMISE DES DOCUMENTS PAR L’ANCIEN SYNDIC A SON SUCCESSEUR
Nous savons que l’ancien syndic se doit de transmettre à son successeur l’ensemble des documents et archives de la copropriété. En vertu de l’article 10-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ou le Président du Conseil Syndical a la possibilité de réclamer communication sous astreinte de ces documents.
BAUX D’HABITATION : LOI DE 1948, ASSOUPLISSEMENT ?
Malgré les assouplissements qui sont intervenus ces dernières décennies, la Loi du 1er septembre 1948 présente encore des situations déséquilibrées au détriment des bailleurs et c’est pourquoi certains assouplissements sont réclamés au législateur. Par une réponse ministérielle en date du 11 juin 2013, l’actuel gouvernement a pu considérer que les dispositions de cette Loi
COPROPRIETE : CONVOCATION DES COPROPRIETAIRES AU DOMICILE ELU
Il est rappelé qu’en vertu de l’article 65 du Décret du 17 mars 1967, chaque copropriétaire doit notifier au syndic son domicile réel ou élu et que par conséquent, les notifications ou mises en demeure prévues à l’article 64 sont valablement faites au dernier domicile. Il convient de respecter scrupuleusement ces élections de domicile
BAUX D’HABITATION : NULLITE D’UN BAIL SOUMIS A LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948
Nous savons que depuis la loi du 21 décembre 1986, les locaux vacants sont automatiquement soustrait du régime du 1er septembre 1948, cette disposition ayant d’ailleurs été reprise par la loi du 6 juillet 1989. Il a pu arriver que par ignorance, un bailleur ait, malgré tout, consenti un nouveau bail sous le régime
BAIL D’HABITATION : CONGE POUR VENDRE ET OBSTRUCTION AU DROIT DE VISITE
Lors de la délivrance par le bailleur d’un congé pour vendre, il peut arriver qu’un locataire qui n’entend pas acquérir le bien conteste la validité du congé qui lui a été notifié au motif le plus souvent retenu du caractère excessif du prix de vente et par conséquent de l’existence d’une fraude. Parallèlement, en
BAUX COMMERCIAUX : SUR LES CLAUSES D’INDEXATION A LA HAUSSE
Depuis les variations à la baisse de l’indice du coût de la construction constaté ces dernières années, les professionnels se sont interrogés sur la possibilité de prévoir des clauses d’indexation ou clause d’échelle mobile qui ne serait susceptible de jouer qu’à la hausse et non à la baisse. La doctrine est assez partagée sur la
BAUX COMMERCIAUX : DUREE DU BAIL RENOUVELE
L’article L.145-12 du Code de Commerce stipule qu’un bail commercial est d’une durée de 9 années sauf accord des parties pour une durée plus longue. L’intérêt pour le bailleur de prévoir une durée supérieure est de permettre un déplafonnement automatique du loyer en fin de bail. Lorsqu’un bail a été consenti initialement pour
AGENTS IMMOBILIERS : OBLIGATION DE CONSEIL ET RESPONSABILITÉ
Nous avons pu dans nos précédentes lettres, attirer une nouvelle fois votre attention sur les obligations pesant sur les agents immobiliers lors de la mise en location d’appartements et sur la nécessité de procéder à de multiples vérifications sur la solvabilité et le sérieux des candidats locataires, la mise en œuvre de la responsabilité de
BAUX COMMERCIAUX : CLAUSE RESOLUTOIRE ET PROCEDURE COLLECTIVE
Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 19 février 2013 a l’intérêt de nous rappeler les règles applicables en matière d’acquisition de clause résolutoire dans le cadre d’une procédure collective frappant un locataire commerçant. Il est rappelé qu’en vertu de l’article L.641-12-3 du Code de Commerce qu’il « ne peut être
BAUX D’HABITATION : DIAGNOSTICS DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
Lors de la conclusion d’un bail d’habitation, professionnel ou commercial d’ailleurs, ou lors de la mise en vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de produire en annexe le diagnostic des performances énergétiques du bien concerné. La production de ce diagnostic est, selon l’article L.134-3-1 du Code de la Construction et de l’Habitation et
BAUX D’HABITATION : LOCAUX INDÉCENTS ET INTERDICTION D’EXPULSER
BAUX COMMERCIAUX : OBLIGATION DE DELIVRANCE DU BAILLEUR
Il est rappelé que le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire un bien conforme à l’activité projetée telle que visée dans le bail commercial. Un locataire, poursuivi pour un arriéré de loyers, avait sollicité la résiliation du bail pour non-conformité des locaux. Une Cour d’Appel l’avait débouté de sa demande
BAUX D’HABITATION : LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ET DECHEANCE DU DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX POUR DEFAUT D’OCCUPATION EFFECTIVE
Un locataire ou un occupant bénéficiant du droit au maintien dans les lieux doit notamment occuper de manière effective l’appartement qui lui a été donné à bail. L’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 stipule que : « L’occupant de bonne foi ou le locataire perd son droit au maintien dans les lieux
BAUX D’HABITATION : ACCORD COLLECTIF DE LOCATION ET ACTION EN NULLITE DE L’OFFRE DE VENTE
BAUX D’HABITATION : DEPOT DE GARANTIE
Parfois, certains baux stipulent qu’en cas de résiliation fautive du bail d’habitation notamment pour un défaut de paiement des loyers ou pour toute autre cause, le bailleur sera en droit de conserver entre ses mains le dépôt de garantie initialement versé par le locataire. Il s’agit d’un moyen d’être indemnisé de la résiliation par
BAUX D’HABITATION : CONGE POUR REPRISE
La question nous étant souvent posée, il parait utile de revenir sur la décision d’un récent arrêt de la Cour de Cassation en date du 17 octobre 2012 qui rappelle que lorsqu’un bailleur délivre un congé pour reprise pour lui-même ou un membre de sa famille, il lui appartient de démontrer que l’occupation de l’appartement
BAUX D’HABITATION : REPRISE POUR HABITER ET NU-PROPRIETAIRE D’UNE SCI
Une Société Civile Immobilière, propriétaire d’un appartement d’habitation, est recevable à délivrer à son locataire un congé en vue d’une reprise pour habiter à partir du moment où il s’agit d’une SCI à caractère familiale, c’est-à-dire composée de parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus. Il est légitime de s’interroger sur les droits de
BAUX D’HABITATION : CHARGES LOCATIVES
Le bailleur a la possibilité de réclamer à son locataire une provision pour charges à condition toutefois d’établir à un compte de régularisation une fois par an. Il est d’usage de transmettre alors à son locataire, à titre de pièces justificatives, le relevé de charges établi par le syndic de l’immeuble qui dresse la
COPROPRIETE : DESIGNATION D’UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE
La jurisprudence pouvait laisser croire qu’à partir du moment où la désignation du syndic par voie d’assemblée était contestée judiciairement et que les moyens de droit soulevés étaient sérieux, il était possible de faire désigner un administrateur provisoire, sous le visa de l’article 46 du Décret du 17 mars 1967. Cette solution avait un
AGENT IMMOBILIER : RESPONSABILITES
Lorsqu’un locataire est défaillant dans le règlement de ses loyers et que le bailleur n’a pas souscrit une assurance « loyers impayés », ce dernier peut être enclin à rechercher la responsabilité du mandataire qu’il avait initialement désigné pour lui trouver un locataire. Un arrêt de la Cour d’Appel de BORDEAUX en date du 6 septembre
BAUX COMMERCIAUX : REVISION LEGALE
Parallèlement à la clause d’indexation ou la clause d’échelle mobile qui peut être stipulé dans le bail commercial, le bailleur a la possibilité de mettre en œuvre la révision légale telle que prévue à l’article 145-38 du Code de Commerce, tous les 3 ans. Nous savons que cet article stipule que le loyer peut
COPROPRIÉTÉ : DÉSIGNATION D’UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE
Tout intéressé peut demander au Président du Tribunal de Grande Instance la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété lorsque l’immeuble est dépourvu de syndic, et ce, sous le visa de l’article 47 du Décret du 17 mars 1967. Cette désignation se faisant sans débat contradictoire, il est possible de solliciter la rétractation de
BAUX D’HABITATION : ASSURANCE DU LOCATAIRE
BAUX COMMERCIAUX : FIXATION DU LOYER RENOUVELE
Lors du renouvellement d’un bail commercial portant sur un hôtel, le loyer peut être fixé à la valeur locative puisque s’agissant d’un local monovalent, la règle du plafonnement ne s’applique pas. Nous savons qu’en l’espèce, la pratique a institué une méthode particulière pour déterminer cette valeur locative appelée « méthode hôtelière » prenant en compte la
BAUX COMMERCIAUX : TAXE D’ENLEVEMENT DES ORDURES MENAGERES
BAUX D’HABITATION : CHANGEMENT D’USAGE
Compte tenu de la longueur des procédures à engager pour voir résilier un bail d’habitation en présence d’un locataire indélicat, et afin d’améliorer la rentabilité de leurs appartements, certains propriétaires parisiens ont trouvé judicieux de cesser de louer leurs appartements à titre d’habitation principale et de profiter de l’activité de la capitale pour mettre à
COPROPRIETE : ARCHIVAGE DES DOCUMENTS DU SYNDICAT
Il arrive fréquemment que le syndic procède à l’archivage des documents anciens des syndicats qui n’ont plus d’utilité pratique et courante, documents qui sont couramment appelées « les archives dormantes ». Leur archivage représente un coût que certains syndics refacturent au syndicat des copropriétaires. Un arrêt de la Cour d’Appel de PARIS en date du
COPROPRIETE : PASSATION DE MARCHE ET MANDAT
Nous savons qu’un syndic de copropriété ne peut pas passer un marché au-delà d’un certain montant fixé par assemblée sans avoir obtenu un vote favorable du syndicat des copropriétaires. Un arrêt rendu par la Cour de Cassation en date du 30 mai 2012 nous apporte un éclaircissement en la matière tout particulier. En