Dans le cadre d’une négociation le plus souvent liée au renouvellement du bail, il est parfois prévu de fixer le loyer par augmentation successive tous les 3 ans par exemple, le loyer étant fixé par exemple :

–       Pour la première période triennale à 50 000 Euros ;

–       Pour la deuxième période triennale à 75 000 Euros ;

–       Pour la troisième période triennale à 100 000 Euros.

Dans l’esprit des cocontractants, il est communément admis que lors du renouvellement suivant, le prix du loyer renouvelé sera fixé au regard du loyer du dernier palier c’est-à-dire en l’espèce 100 000 Euros sur lequel serait appliqué éventuellement une réindexation.

Toutefois, il convient de rappeler que l’article L.145-34 du Code de Commerce prévoit, lors du renouvellement que le loyer doit être fixé en fonction de l’évolution des indices INSEE du coût de la construction au « loyer initial ».

S’il est appliqué strictement ces dispositions et au regard de l’exemple retenu, le renouvellement se fera sur la base d’un loyer indexé, le calcul se faisant sur le loyer du premier palier, c’est-à-dire 50 000 Euros.

Face à cette difficulté, certaines Cours et notamment la Cour d’Appel de PARIS avait, notamment par une décision en date du 9 novembre 2011 considéré qu’en l’espèce lors du prochain renouvellement, il convenait d’écarter la règle du plafonnement et de fixer le loyer à la valeur locative.

Par un arrêt en date du 6 mars 2013, la Cour de Cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS et considère que « pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire doit s’appliquer au loyer initialement acquitté par le preneur lors de la prise du bail à renouveler nonobstant la fixation dans le bail expiré d’un loyer progressif par palier ».

Cet arrêt de principe impose la plus grande vigilance au rédacteur des baux puisqu’il conviendra dorénavant de prévoir dans le contrat de bail l’incidence d’un loyer fixé par paliers dans le cadre du prochain renouvellement à défaut de quoi, le bailleur risque de s’exposer à une réduction sensible de son loyer.