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5 juin 2015

BAIL COMMERCIAL : LA REVISION DU LOYER ET LA LOI PINEL

La Loi PINEL a supprimé des articles L.145-34 et L.145-38 du Code de Commerce toute référence à l’indice du coût de la construction, laissant seul subsister l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités du tertiaire (ILAT).

 

Cette disposition, d’application immédiate pour les baux en cours et les nouveaux baux, était destinée à limiter les hausses excessives de loyers constatées certaines années.

 

Toutefois, cette mesure est loin d’avoir clarifié la situation puisqu’en réalité l’indice du coût de la construction peut subsister, pour partie.

 

Rappelons que la révision du loyer en fonction de l’évolution d’un indice s’apprécie :

 

  • Dans le cadre de la révision légale (article L.145-38) ;
  • Lors du renouvellement du bail (article L.145-34) ;
  • Lors de l’application de la révision en vertu d’une clause d’échelle mobile (révision contractuelle ayant un caractère automatique).

 

Or, pour les clauses d’échelle mobile, il est toujours possible de se référer à l’indice du coût de la construction, qui demeure donc applicable pour les baux en cours qui disposent d’une telle clause, mais qui peuvent aussi être prévus par les baux conclus depuis le 20 juin 2014.

 

Ainsi peut coexister, pour un même bail, à la fois l’indice du coût de la construction (dans le cadre de la clause d’échelle mobile) et l’ILC ou l’ILAT (lors de la révision légale ou lors de renouvellement).

 

Aussi, pour les nouveaux baux conclus postérieurement au 20 juin 2014, il est plutôt conseillé de prévoir l’application de l’ILC ou de l’ILAT dans les clauses d’échelle mobile, afin qu’il y ait une parfaite cohérence en matière de révision du loyer.

 

Pour les baux en cours, soit les parties continuent à appliquer la clause d’échelle mobile qui prévoit l’application de l’indice du coût de la construction, soit les parties peuvent convenir par avenant, l’application de l’ILC ou de l’ILAT.

 

Il convient toutefois de préciser qu’une telle modification contractuelle en cours de bail pourrait éventuellement être considérée comme une modification de nature à entrainer le déplafonnement du loyer en fin de bail.

 

Enfin, lors du renouvellement du bail commercial, même si, en principe, seul le loyer peut être modifié, il serait judicieux de prévoir entre les parties la modification de l’indice de référence dans la clause d’échelle mobile, si le bail dispose d’une telle clause.


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