Il est rappelé que dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial, il n’est pas possible de retenir les travaux d’amélioration réalisés aux frais exclusifs du preneur au cours du bail expiré pour déterminer la valeur locative et ce, en vertu de l’article R.145-8 du Code de Commerce qui dispose que :

« Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail si renouvelé ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ».

Toutefois, concernant les locaux monovalents la règle édictée par l’article R.145-8 est écartée puisque, le prix du loyer doit être déterminé selon les usages.

Un jugement rendu par la 18ème Chambre du Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 10 juin 2015 apporte un éclairage intéressant concernant la fixation du loyer au regard d’amélioration réalisés au cours du bail expiré dans un immeuble monovalent.

En l’espèce, d’importants travaux d’amélioration avaient été réalisés dans un hôtel lui permettant de passer d’un classement 3 à 4 étoiles.

L’article L.311-4 du Code du Tourisme dispose que :

« Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui fait suite, et pour une durée de 12 années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L.311-3, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyers du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L.311-2».

Cet article empêche donc au propriétaire d’invoquer les travaux d’amélioration exécuté au cours du bail expiré pour en tenir compte dans l’évaluation de la valeur locative du loyer en renouvellement.

Toutefois, pour que  les dispositions du Code de Tourisme soient applicables, encore faut-il que le locataire ait, en vertu de l’article L.311-3 dudit Code, notifié avant tous travaux, au bailleur son intention d’exécuter les travaux par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception en joignant un plan d’exécution et des devis descriptifs et estimatifs des travaux projetés.

Faute d’avoir fait cette notification préalable, le Tribunal a pu décider qu’il serait tenu compte des travaux d’amélioration réalisés par le preneur en vue de l’évaluation de la valeur du loyer lors du renouvellement suivant l’exécution des travaux.