Le projet de Loi PINEL présenté en conseil des Ministres au mois d’août 2013, a fait l’objet d’une adoption en première lecture à l’assemblée le 18 février 2013.

Nous aborderons brièvement les points de la réforme qui affectent le statut des baux commerciaux.

1./ Comme nous l’avions déjà signalé dans notre précédent article, un des points essentiel de la réforme est la limitation de la hausse du loyer, lors d’un déplafonnement en fin de bail, à 10 % par an.

Cette règle est maintenue mais ne devrait finalement concerner que les déplafonnements consécutifs à  :

–       des caractéristiques des lieux ;

–       des facteurs locaux de commercialité ;

–       des obligations respectives des parties ;

–       de la destination des lieux.

Ne seraient donc pas concernés par la limitation de l’augmentation :

–       Les baux conclus pour une durée de plus de 9 ans ;

–       Les baux dont la durée effective se serait poursuivie pendant plus de 12 ans ;

–       Les baux des terrains nus, des locaux monovalents et des locaux à usage exclusif de bureaux ;

–       Les baux où les parties ont renoncé expressément à l’application de la règle du plafonnement.

2./ Autre point de nature à changer la physionomie des baux commerciaux concerne les nouvelles règles en matière de charges et d’impôt et leur répartition entre bailleurs et preneurs.

Le bail devra comporter un inventaire précis des catégories de charges et d’impôt et leurs modalités de répartition entre le bailleur et le locataire, ainsi qu’un budget prévisionnel des travaux devant intervenir pour les 3 années à venir et une liste exhaustive des travaux réalisés au cours des 3 précédents exercices.

Un tel document sera à établir tous les 3 ans !

Un décret en Conseil d’Etat fixera les modalités d’application de ce projet et précisera les charges qui sont imputables à l’une ou à l’autre des parties.

Précisions que ces nouvelles dispositions seront d’ordre public, c’est-à-dire que les parties ne pourront y déroger.

L’application de cette mesure pourrait mettre un terme aux baux dits « net de charges ».

3./ Un état des lieux devra être établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire (ce qui pourrait concerner les cessionnaires de fonds de commerce et des droits au bail).

A défaut d’établissement de cet état des lieux, le bailleur ne pourrait invoquer la présomption de bon état de réparation locative visée l’article 1731 du Code Civil.

4./ Le droit de préemption au profit du locataire en cas de vente du local est maintenu dans la réforme.

Si ce droit est écarté lors de la vente de l’intégralité d’un immeuble à usage  commercial, un doute subsiste lorsqu’un immeuble à usage principalement d’habitation comportant au rez-de-chaussée des commerces est vendu dans sa globalité.

Le droit de préférence du locataire commerçant s’appliquera-t-il ?

5./ Les autres principales dispositions sont les suivants :

–       Possibilité en cas de décès du locataire de délivrer un congé à tout moment par les héritiers ;

–       Possibilité de prévoir la délivrance des congés par lettre recommandée avec accusé de réception et plus seulement par exploit d’huissier (maintien de l’exploit d’huissier pour les demandes de renouvellement et les réponses du bailleur) ;

–       Durée des baux dérogatoires portée de deux ans à trois ans ;

–       Création des conventions d’occupations précaires exclues du régime des baux commerciaux étant précisé que la définition d’une telle convention sera, quelque soit la durée, le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties ;

–       Les clauses d’un bail commercial contraires aux dispositions d’ordre public qui ne peuvent être sanctionnées aujourd’hui, que dans un délai de deux ans à compter de la conclusion du bail, seront dorénavant réputées non écrites permettant ainsi au locataire de les contester à tout moment sans que son action soit prescriptible ;

–        Abandon de l’indice du coût de la construction au profit soit de l’indice des loyers commerciaux (ILC) soit de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Enfin, il est signalé que le droit préemption des communes est modifié car dorénavant chaque aliénation d’un fonds de commerce à titre onéreux sera subordonné à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune.

Ce texte doit être dorénavant soumis au vote du Sénat en première lecture les 15, 16 et 17 avril prochain.

Ces dispositions sont donc susceptibles d’être modifiées ou complétées.