Il est rappelé aux rédacteurs de baux commerciaux que l’article L.145-40 du Code de Commerce stipule que :

« Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit et même à titre de garanties, portent un intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la BANQUE DE France pour les avances sur titre, pour les sommes excédant celles correspondant au prix de loyer de plus de deux termes ».

Ainsi,  si le bailleur détient plus de deux termes (loyers ou dépôt de garantie) entre ses mains, il doit un intérêt à son locataire et toute clause contraire dans le bail est nulle de plein droit.

Si le loyer est payable mensuellement et d’avance, le propriétaire est redevable d’un intérêt sur le dépôt de garantie qui dépasserait un mois de loyers !

D’où l’intérêt de prévoir le loyer payable trimestriellement et d’avance car cela permet au bailleur de détenir un trimestre de loyers d’avance et un dépôt de garantie correspondant à un trimestre, sans risque.

Il peut arriver qu’un locataire, rencontrant des difficultés financières, demande à son bailleur de prévoir que le loyer, initialement payable trimestriellement et d’avance, soit réglé mensuellement.

Bien mal en a pris à ce bailleur puisque par un arrêt en date du 6 avril 2011, la Cour d’Appel de PARIS en a tiré toutes les conséquences en considérant que le bailleur était alors redevable d’un intérêt au profit de son preneur sur les sommes détenues excédant 2 mois.

Deux conséquences pratiques :

–       Il est toujours préférable de prévoir un loyer trimestriel accompagné d’un dépôt de garantie correspondant à 3 mois ;

Si, compte tenu de la situation financière exceptionnelle et passagère de votre locataire, vous acceptez des règlements mensuels du loyer, n’envisagez pas pour autant la régularisation d’un avenant sauf à prévoir que la modification de la périodicité n’est que passagère et prévoir alors la durée maximum durant laquelle le loyer sera appelé mensuellement.