Lorsque le preneur, débiteur de loyers, fait l’objet d’une procédure collective, redressement ou liquidation judiciaire, les chances de recouvrement des loyers dus antérieurement à l’ouverture de la procédure collective sont quasi nulles même si, dans certains cas, il est possible d’obtenir la compensation d’une partie des loyers antérieurs avec le dépôt de garantie.

Un important arrêt de la Cour de Cassation en date du 27 septembre 2011 est de nature à bouleverser cette économie.

Il est d’usage de retrouver stipulée, dans les baux commerciaux, une clause par laquelle en cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce, le cédant demeure garant du cessionnaire.

Plus rarement, cette clause comporte une deuxième garantie, le cessionnaire garantissant le cédant de toute somme dont ce dernier pourrait être tenu à l’égard du bailleur.

Il résulte de cet arrêt de la Cour de Cassation que, s’il est constant que la première garantie (le cédant garantissant au cessionnaire) est nulle en cas de cession du fonds de commerce dans le cadre d’une procédure collective, la deuxième garantie (du cessionnaire à l’égard du cédant) demeure valable.

Ainsi, un cessionnaire, par l’application des dispositions du bail commercial, pourrait être tenu au paiement des loyers dus, correspondant à l’arriéré déclaré lors de l’ouverture de la procédure collective de son prédécesseur.

Le propriétaire disposerait alors d’un nouveau débiteur à l’encontre duquel il pourrait agir pour le règlement de loyers.

Deux conséquences pratiques à la lecture de cet arrêt.

Ÿ Il serait judicieux de modifier vos baux commerciaux afin qu’à l’avenir, il soit expressément prévu la garantie du cessionnaire vis-à-vis du cédant.

Ÿ Par ailleurs, si par le passé certains de vos locataires ont pu faire l’objet de liquidation judiciaire avec défaut de paiement de loyers, malgré une cession du fonds de commerce ou des éléments d’actifs, il serait opportun de vérifier si le bail commercial ne comportait pas une clause par laquelle le locataire en place garantissait le cédant de toute somme pouvant être due par ce dernier. Le recouvrement de l’arriéré pourrait alors être envisagé.