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30 avril 2013

BAUX COMMERCIAUX : REVISION LEGALE

Parallèlement à la clause d’indexation ou la clause d’échelle mobile qui peut être stipulé dans le bail commercial, le bailleur a la possibilité de mettre en œuvre la révision légale telle que prévue à l’article 145-38 du Code de Commerce, tous les 3 ans.

 

Nous savons que cet article stipule que le loyer peut faire l’objet d’une révision tous les 3 ans en prenant comme référence l’indice correspondant à la date de la demande de révision, l’indice diviseur étant celui de la date de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

 

Compte tenu du décalage qui existe entre la date de publication des indices, quels qu’ils soient, la révision ne peut être définitivement calculée que 6 mois après la notification de la demande de révision.

 

Aussi, afin de simplifier le mécanisme de la révision légale, certains rédacteurs d’actes ont proposés de faire référence dans le bail à un indice différent à savoir le dernier indice publié à la date de la demande de révision, afin de permettre ainsi au bailleur de fixer, dès la demande de révision le montant du loyer sans avoir à faire un compte de régularisation 6 mois plus tard.

 

Pour la première fois, la Cour d’Appel de PARIS dans un arrêt en date du 31 octobre 2012 a eu à se prononcer sur la validité de ce type de clauses et a sanctionné la pratique au motif qu’il ne pouvait être dérogé à l’article L.145-38 du Code de Commerce car il s’agit d’une disposition d’ordre public.

 

Utiliser un autre indice de référence ne pourrait se faire que d’un commun accord entre les parties, non lors de la conclusion du contrat mais au moment de la révision.

 

Compte tenu de la complexité de la mise en œuvre de la révision légale et de l’absence d’application automatique du nouveau loyer, il est conseillé dans :

 

–       les nouveaux baux de prévoir systématiquement une clause d’indexation ou clause d’échelle mobile,

et le cas échéant, lors des renouvellements de baux, de tenter de négocier avec le locataire l’instauration d’une telle clause en lieux et place de la clause de révision légale souvent visée dans les baux anciens.


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