Le locataire d’un immeuble à usage d’habitation bénéficie de trois droits de préemption dans les situations suivantes :

• en cas de congé pour vendre signifié par le bailleur (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989) : ce congé ne peut intervenir qu’à l’échéance du bail sous la condition de signifier un congé 6 mois avant l’échéance.

Si la vente intervient à des conditions ou un prix plus avantageux, le locataire bénéficie d’un droit de préemption subsidiaire.

• en cas de vente après division de l’immeuble (article 10 de la loi du 31 décembre 1975) : le droit de préemption s’exerce dès la première vente suivant la division de l’immeuble.

• en cas de vente à la découpe : le droit de préemption s’applique pour une vente par lots de plus de cinq logements ou lorsque le propriétaire entend vendre, dans sa totalité ou en une seule fois, un immeuble d’habitation ou à usage mixte de plus de 10 logements (dans ce dernier cas, il peut être fait échec au droit de préemption si l’acquéreur s’engage à proroger les baux en cours pour une durée de 6 ans à compter de la signature de la vente)

En l’espèce, un bailleur avait notifié un congé pour vendre sur le fondement de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’avait pas exercé son droit de préemption, le congé étant donc purgé.

Peu de temps après, le bailleur vend l’immeuble dans son entier.

Le locataire, considérant que le prix était plus intéressant, demande l’annulation du congé au motif que son droit de préemption subsidiaire n’a pas été respectée.

La Cour de Cassation rejette cette demande aux motifs que les différentes procédures de préemption sont autonomes (Cour de Cass – 3^ème Chambre Civile – 28 janvier 2015 – arrêt 14-10.963)

Ainsi, suite à un congé pour vendre régulier et purgé, le locataire ne peut exiger, lors de la revente de l’immeuble dans son entier ou par lots, la possibilité d’exercer son droit de préemption subsidiaire en cas de modification des conditions ou du prix