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BAIL D’HABITATION : REMBOURSEMENT PAR LE BAILLEUR DES TRAVAUX AVANCES PAR LE LOCATAIRE.
L’état d’un appartement peut nécessiter l’exécution de travaux incombant en principe au bailleur.
Le locataire peut, en cas de défaillance du propriétaire dans l’exécution desdits travaux, prendre l’initiative de les faire exécuter à ses frais avancés et d’en solliciter, par la suite, remboursement.
Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 29 septembre 2015 (n°14-17.913) rappelle que pour se substituer au bailleur dans l’exécution de ses obligations notamment en matière de travaux, il faut impérativement mettre en demeure le bailleur d’exécuter les travaux qui lui incombent et, par la suite, en cas d’inaction du propriétaire, solliciter une autorisation judiciaire, sur le fondement de l’article 1144 du Code Civil.
A défaut de l’une ou de l’autre de ces conditions, le locataire ne pourra obtenir remboursement des sommes qu’il a avancées même si les travaux incombaient effectivement au bailleur, sauf cas particulier de l’urgence.
La réforme du Droit des obligations engagée par l’Ordonnance du 10 février 2016 semble modifier la procédure à suivre pour exécuter les travaux en lieu et place du débiteur, en instituant de nouveaux articles 1221 et 1222 du Code Civil.
Dorénavant il suffira de mettre en demeure le bailleur d’exécuter les travaux, la saisine du Juge pour obtenir une autorisation préalable n’étant plus imposée.
Sous le nouveau régime, exécuter des travaux en lieu et place de son bailleur ne sera pas pour autant sans risque puisque l’article 1221 du Code Civil dispose que le preneur pourra, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution sauf s’il existe une disproportion manifeste entre le coût pour le bailleur et son intérêt pour le locataire.
L’article 1222 dispose, quant à lui, que le locataire pourra faire exécuter les travaux à un coût raisonnable, ce qui laisse la porte ouverte à la contestation.
Enfin, les nouvelles dispositions de la loi prévoient toujours que le locataire pourra demander en justice que le bailleur soit condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à l’exécution des travaux.