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BAIL D’HABITATION : EXPULSION ET PROCEDURE DE RETABLISSEMENT PERSONNEL
Un locataire défaillant à l’encontre de qui une procédure d’expulsion a été initiée par le bailleur peut bénéficier d’une procédure de surendettement pouvant mener au rétablissement personnel, avec effacement de sa dette de loyers. Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 18 février 2016 (n° 14-17.782) est l’occasion de rappeler l’incidence
BAIL D’HABITATION : REMBOURSEMENT PAR LE BAILLEUR DES TRAVAUX AVANCES PAR LE LOCATAIRE.
L’état d’un appartement peut nécessiter l’exécution de travaux incombant en principe au bailleur. Le locataire peut, en cas de défaillance du propriétaire dans l’exécution desdits travaux, prendre l’initiative de les faire exécuter à ses frais avancés et d’en solliciter, par la suite, remboursement. Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 29
BAIL COMMERCIAL : LE REMPLACEMENT DES ELEMENTS D’EQUIPEMENT ET LA VETUSTE.
Un bail commercial peut prévoir que le preneur devra maintenir les éléments d’équipement, et notamment le chauffage, en parfait état de fonctionnement et devra pourvoir à leur remplacement si nécessaire. Le bailleur peut croire que dans ces conditions il n’aura pas à supporter le remplacement de ces éléments d’équipement arrivés en fin de vie.
BAIL COMMERCIAL : CESSION DE DROIT AU BAIL
Lors d’une cession de droit au bail, il est dans la pratique courante de prévoir comme condition essentielle à la cession, la conclusion d’un nouveau bail au profit du cessionnaire. Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 22 octobre 2015 (n° 14-20.096), mérite toute notre attention puisque la Cour a considéré
COPROPRIETE : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ET SA REPRESENTATION VIS-A-VIS DES TIERS
Le syndic passe quotidiennement des marchés pour le compte des copropriétés qu’il représente. Régulièrement, les devis ainsi que les factures sont établis à l’attention exclusive du syndic sans qu’il soit fait mention du syndicat des copropriétaires, seule l’adresse de l’immeuble pouvant figurer sur les documents contractuels. En temps normal, l’imprécision des documents est sans conséquence
COPROPRIETE : PARTIES COMMUNES SPECIALES ET RESPONSABILITE
Il est rappelé qu’une copropriété comporte des parties communes appartenant à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, qu’il convient de distinguer des parties communes spéciales qui ne sont la propriété que de certains copropriétaires à l’exclusion des autres. Peut donc se poser la question de savoir qui est responsable de l’entretien de ces parties communes
COPROPRIETE : SYNDIC DE FAIT ET REMBOURSEMENT DES DEPENSES
Il est rappelé qu’un syndic de copropriété n’est pas en droit de consentir des avances de fonds au profit du syndicat des copropriétaires qu’il gère, le syndic s’exposant à l’impossibilité d’en obtenir remboursement. Un arrêt de la Cour d’Appel de LYON en date du 13 janvier 2015 a été amené à sanctionner de la
BAIL COMMERCIAL : LOCAUX NONOVALENTS ET TRAVAUX D’AMELIORATION
Il est rappelé que dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial, il n’est pas possible de retenir les travaux d’amélioration réalisés aux frais exclusifs du preneur au cours du bail expiré pour déterminer la valeur locative et ce, en vertu de l’article R.145-8 du Code de Commerce qui dispose que : « Les
BAUX D’HABITATION : ADAPTATION DU LOGEMENT AU HANDICAP DU LOCATAIRE
Les logements d’habitation nécessitent parfois d’être adaptés afin de tenir compte du ou des handicaps qui pourraient affecter certains des occupants. La question se pose donc de savoir si certaines adaptations de logements peuvent être imposées au bailleur par son locataire. Un arrêt de la Cour d’Appel DE DOUAI en date du 26
BAUX D’HABITATION : LOCATION MEUBLEE ET ELEMENTS D’EQUIPEMENTS
Pendant longtemps, les loueurs de meublés ont cru qu’il suffisait de disposer de quelques chaises, d’une table, d’un lit, d’un placard et d’une cuisine pour bénéficier du statut juridique alors plus avantageux de la location meublée. La jurisprudence est venue rappeler la nécessité de disposer d’éléments d’équipements permettant au locataire de s’installer et de
BAIL COMMERCIAL : FORME DES CONGES ET DEMANDES DE RENOUVELLEMENTS
L’attention des lecteurs est attirée sur les variations législatives concernant la forme des congés et actes de renouvellement pouvant être notifiés soit par le bailleur soit par le locataire, en fin de bail. Initialement, les dispositions des articles L.145-9 et L.145-10 du Code de Commerce prévoyaient que ces actes devaient être notifiés par acte
DROIT DE PROPRIETE : EXTRACTION ET EMPIETEMENT
La jurisprudence prohibe strictement tout empiétement sur le terrain d’autrui. Ainsi, un empiétement si minime soit-il est sanctionné (il ainsi été ordonné la destruction d’un mur pour une emprise de 0,5 cm sur une propriété voisine). La Cour de Cassation a eu à connaitre d’une appropriation du sous-sol d’autrui par le biais d’une
COPROPRIETE : UN NOUVEAU PAS VERS LA DEMATERIALISATION DES ACTES
Le Décret N°2015-1325 du 21 octobre 2015 vient d’instituer la possibilité pour le syndic de copropriété d’adresser les notifications et mises en demeure de la Loi du 10 juillet 1965 et son Décret d’application aux copropriétaires, et vice versa, par mail. L’objectif affiché par le Gouvernement, au-delà de la simplification des procédures, est la
VENTE : INSTAURATION D’UN DELAI DE RETRACTION UNIQUE
COPROPRIETE : MODIFICATION DE LA CONSISTANCE D’UNE PARTIE COMMUNE A USAGE PRIVATIF
Les terrasses, cours et jardins affectés à l’usage exclusif de copropriétaire sont souvent placés sous le régime de parties communes à usage privatif. Les copropriétaires peuvent avoir le sentiment que l’usage exclusif qui leur est conféré leur donne autant de droit que s’il s’agissait de terrasses ou jardins constitués en lots privatifs. Un
BAUX D’HABITATION : APPLICATION IMMEDIATE DE L’ARTICLE 15-1 RELATIF AU CONGE
L’article 15-1 instauré par la Loi ALUR prévoit dorénavant un contrôle à priori par le Juge du congé pour reprise alors qu’auparavant, le Juge ne disposait que d’un contrôle à posteriori de la validité du congé, sauf cas de fraude manifeste. La mise en place d’un contrôle à priori est susceptible de générer un
AGENT IMMOBILIER : PAIEMENT DE LA COMMISSION OU DROIT DE DOMMAGES ET INTERETS
Lorsqu’un agent immobilier met en relation un acquéreur et un vendeur d’un bien immobilier et que son travail permet la régularisation d’une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives, il peut arriver que la vente ne se concrétise pas du fait de l’une ou l’autre des parties qui, en ne respectant pas les termes de
BAUX D’HABITATION : LES REGLES APPLICABLES A PARIS EN CAS DE LOYER MANIFESTEMENT SOUS-EVALUES
Nous avons pu voir que, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur a toujours la possibilité de solliciter une réévaluation de ce loyer lors du renouvellement du bail, selon un mécanisme qui était déjà applicable avant la publication de Loi ALLUR. Toutefois, le régime applicable à PARIS diffère. En effet, compte tenu
BAUX D’HABITATION : L’ENCADREMENT DES LOYERS (SUITE)
Il est rappelé que pour PARIS intramuros, l’encadrement des loyers est effectif depuis le 1er août 2015 après la publication, le 25 juin 2015, de l’arrêté Préfectoral qui fixe le montant des loyers de référence par quartier. Vous pouvez prendre connaissance de cet arrêté à l’adresse suivante : www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr Cet arrêté fixe le
BAUX D’HABITATION : LOYER DE REFERENCE EN CAS DE REEVALUATION DU LOYER SOUS-ESTIME
Il est rappelé que le bailleur a toujours la possibilité de solliciter une réévaluation du loyer lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué (hors PARIS). Il convient d’attirer l’attention des lecteurs sur une modification apportée par le Décret du 10 juin 2015 relatif aux références devant être produites par le bailleur dans sa demande de renouvellement.
COPROPRIETE : MODIFICATION DE LA CONSISTANCE D’UNE PARTIE COMMUNE A USAGE PRIVATIF
Les terrasses, cours et jardins affectés à l’usage exclusif de copropriétaire sont souvent placés sous le régime de parties communes à usage privatif. Les copropriétaires ont souvent le sentiment que l’usage exclusif qui leur est conféré leur donne autant de droit que s’il s’agissait de terrasses ou jardins constitués en lots privatifs. Un arrêt de
BAUX D’HABITATION : ENCADREMENT DES LOYERS – DÉCRET
Le Gouvernement vient de faire paraître au Journal Officiel du 12 juin 2015, le Décret n°2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers. Les communes concernées par cet encadrement sont celles visées dans le Décret n°2013-392 du 10 mai 2013, c’est-à-dire un grand
COPROPRIETE : MODIFICATION DE LA GRILLE DE RÉPARTITION DES CHARGES ET VOTE A LA MAJORITÉ DE L’ARTICLE 24
L’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 institué, permettait, pour une durée limitée, l’adaptation des règlements de copropriété rendus nécessaires par des modifications législatives ou réglementaires, à la majorité de l’article 24 de la loi. Cette possibilité ouverte au syndicat est dorénavant intégrée directement dans l’article 24(f). La Cour de Cassation,
VENTE : DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE
Le locataire d’un immeuble à usage d’habitation bénéficie de trois droits de préemption dans les situations suivantes : en cas de congé pour vendre signifié par le bailleur (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989) : ce congé ne peut intervenir qu’à l’échéance du bail sous la condition de signifier un
COPROPRIETE : CHANGEMENT D’USAGE ET MODIFICATION DE LA RÉPARTITION DES CHARGES
Lorsqu’un copropriétaire modifie l’usage d’un lot privatif, se pose alors la question de l’incidence de cette modification sur la répartition des charges de copropriété et notamment les millièmes de charges affectées audit lot. Un arrêt de la Cour d’Appel de PARIS en date du 15 octobre 2014 a le mérite de rappeler un principe
BAIL D’HABITATION : LOGEMENT DE FONCTION ET NOVATION
Nous savons qu’un locataire d’un logement de fonction, telle une gardienne d’immeuble, ne bénéficie pas de la protection de la Loi du 6 juillet 1989, si bien que lorsque ses fonctions cessent, l’occupante du logement se doit de le quitter, la mise à disposition du logement ayant pris fin en même temps que la cessation
BAIL COMMERCIAL : PROVISION POUR CHARGES ET RÉGULARISATION ANNUELLE
La loi du 18 juin 2014 prévoit dorénavant concernant la question des charges locatives, l’obligation d’établir un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, et ce, pour les immeubles en copropriété. Si les nouvelles dispositions
BAIL COMMERCIAL : DÉCRET D’APPLICATION DE LA LOI PINEL
Le Décret du 3 novembre 2014 a été publié au Journal Officiel du 5 novembre 2014 et a notamment institué les articles R.145-35 à R.145-37 du Code de Commerce. 1./ Le premier de ces articles définit les charges ne pouvant être imputées conventionnellement au locataire, à savoir : – Les dépenses relatives aux
COPROPRIETE : MODIFICATION DE LA RÉPARTITION DES CHARGES ET OPPOSABILITÉ
Le règlement de copropriété fixe les règles de répartition des charges de copropriété entre chaque copropriétaire. Il peut arriver que cette répartition soit modifiée par le syndicat des copropriétaires, quelqu’en soit le motif, lors du vote d’une résolution en assemblée. Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 26 novembre 2013
VENTE : UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FAMILIALE EST UN PROFESSIONNEL DE L’IMMOBILIER
Une SCI a dans la quasi-totalité des cas pour objet social « l’acquisition, la propriété, la vente, l’administration, l’exploitation par bail ou location de biens immobiliers ». Compte tenu de cet objet social, la jurisprudence considère qu’une SCI, y compris familiale, doit être considérée comme un professionnel de l’immobilier. Deux arrêts en tirent les conséquences
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