La crise sanitaire liée à la COVID-19 a engendré un lourd contentieux portant sur les loyers des locaux commerciaux affectés par l’état d’urgence et la fermeture des commerces non-essentiels.

De multiples décisions ont été rendues par les Tribunaux et les Cours d’Appel, principalement dans le cadre de procédures de référé ou devant le Juge de l’Exécution, bien souvent contradictoires entre elles, laissant ainsi planer une réelle incertitude quant au caractère exigible des loyers dus au titre des périodes de fermetures administratives.

Conscient de l’urgence de dresser les contours d’une solution à ces litiges, la 3^ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, saisie d’une trentaine de pourvois, a décidé de rendre 3 décisions en priorité afin de donner une solution au regard des arguments juridiques les plus souvent avancés à savoir :

• La force majeure ;
• La perte de la chose louée ;
• Le défaut de délivrance.

Ainsi, par 3 arrêts en date du 30 juin 2022, la Cour de Cassation a considéré que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entrainait pas la perte de la chose louée et n’était pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance, le locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers.

Il est à noter que ces 3 décisions s’inscrivent dans le cadre d’une procédure de référé, d’une procédure devant le Juge de l’Exécution et enfin d’une procédure au fond devant le Tribunal de Commerce (opposition à injonction de payer).

La Cour de Cassation a, dès lors, considéré que les arguments avancés par le locataire ne constituaient pas une contestation sérieuse, le Juge des référés pouvant entrer en voie de condamnation.

Un des arrêts semble toutefois relever la nécessité, pour le bailleur, de manifester sa bonne foi en tenant compte des circonstances exceptionnelles, notamment en différant le paiement des loyers.

Le Parquet Général de la Cour de Cassation avait versé aux débats une note du Ministère de l’Economie et des Finances de laquelle il ressort que 45 % des commerces de détail ont été fermés durant la crise sanitaire, que le montant des loyers et charges locatives immobilisés est estimé à plus de 3 milliards d’euros et que les entreprises locataires avaient pu bénéficier de 3 dispositifs d’aides successives (fonds de solidarité, coût fixe et aides loyers) ainsi que d’autres mesures de soutien.

Ces données économiques, mentionnées par la Cour de Cassation elle-même dans son Communiqué de Presse, a dès lors pu influencer les Magistrats sur le sens de leurs décisions.

En conclusion, ces 3 arrêts sont une étape décisive dans la résolution des contentieux en cours, en faveur des bailleurs.