L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre d’un preneur suspend toutes poursuites au paiement d’une somme d’argent ou tendant à la résolution du contrat pour défaut de paiement des loyers dus antérieurement à l’ouverture de la procédure collective.

Les Tribunaux adoptent-ils la même position lorsqu’il est reproché au locataire ses retards réguliers dans le règlement des loyers.

Dans ce cas, le bailleur peut soit engager une action en résolution du contrat pour voir sanctionner les manquements graves et répétés du locataire, soit, refusé le renouvellement du bail pour motif grave et légitime (après mise en demeure, article L.145-17-1 du Code de Commerce).

Si la jurisprudence a pu considérer qu’un bailleur était recevable à refuser le renouvellement pour motif grave et légitime en présence d’impayés successifs et répétés antérieurs à l’ouverture d’une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire).

Toutefois, un arrêt de la Cour de Cassation en date du 15 novembre 2016 vient de déclarer irrecevable ce même bailleur a engagé une procédure en résolution du contrat fondée sur les manquements répétés du locataire dans le paiement de ses loyers, antérieurement à l’ouverture de la procédure collective (Cass. Comm. 15 novembre 2016 n°14-25767, loyers et cop. 2017 n°47).

Ainsi, des mêmes manquements contractuels du locataire dans le non-paiement des loyers antérieur à l’ouverture d’un redressement judiciaire, ne peut être sanctionné par la voie de la résolution du contrat mais peut l’être par la délivrance d’un congé pour motif grave et légitime avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction.