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23 janvier 2016

BAUX D’HABITATION : APPLICATION IMMEDIATE DE L’ARTICLE 15-1 RELATIF AU CONGE

L’article 15-1 instauré par la Loi ALUR prévoit dorénavant un contrôle à priori par le Juge du congé pour reprise alors qu’auparavant, le Juge ne disposait que d’un contrôle à posteriori de la validité du congé, sauf cas de fraude manifeste.

 

La mise en place d’un contrôle à priori est susceptible de générer un nouveau contentieux important, le bailleur devant dorénavant justifier, dès la délivrance du congé, le caractère sérieux de la reprise projetée, le Juge pouvant même apprécier le caractère « légitime » de la reprise envisagée.

 

Depuis la promulgation de  la loi ALUR, la question de savoir si les nouvelles dispositions et l’article 15-1 s’appliquent au congé portant sur les baux en cours au jour de la promulgation de la Loi ou uniquement pour les nouveaux baux ou les baux venus en renouvellement.

 

Cette question est essentielle en ce qui concerne les congés qui sont actuellement délivrés par les propriétaires puisqu’ils portent tous sur des baux qui étaient en cours lors de la promulgation de la Loi.

 

L’article 14 de la Loi du 24 mars 2014 (Loi ALUR) ne dispose pas que l’article 15-1 est d’application immédiate aux baux en cours.

 

La Cour de Cassation a rendu un avis le 16 février 2015 au terme duquel elle considère, au contraire, que l’article 15-1 est d’application immédiate et concerne donc les congés en cours de délivrance.

 

La Cour d’Appel de PARIS par un arrêt en date du 16 avril 2015 a, quant à elle, considéré que l’article 14 de la Loi ALUR dispose que les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la Loi du 24 mars 2014 demeurent régis par les dispositions qui leur étaient applicables sous certaines exceptions, dont ne fait pas partie l’article 15-1, ce qui écarte l’application immédiate de cet article.


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