Parfois, certains baux stipulent qu’en cas de résiliation fautive du bail d’habitation notamment pour un défaut de paiement des loyers ou pour toute autre cause, le bailleur sera en droit de conserver entre ses mains le dépôt de garantie initialement versé par le locataire.

Il s’agit d’un moyen d’être indemnisé de la résiliation par la perception d’une indemnité forfaitaire, cette clause pouvant s’analyser comme une clause pénale.

Toutefois, la Cour d’Appel de RENNES par un arrêt en date du 13 septembre 2012 a considéré que cette clause était contraire à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui organise le régime du dépôt de garantie versé par le locataire.

L’article 22 étant d’ordre public, les parties ne peuvent y déroger pour prévoir l’indemnisation du bailleur.

La conservation du dépôt de garantie à titre de clause pénale est possible en matière de baux commerciaux mais non en matière d’habitation