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Baux commerciaux : le sort des loyers covid-19
La crise sanitaire liée à la COVID-19 a engendré un lourd contentieux portant sur les loyers des locaux commerciaux affectés par l’état d’urgence et la fermeture des commerces non-essentiels. De multiples décisions ont été rendues par les Tribunaux et les Cours d’Appel, principalement dans le cadre de procédures de référé ou devant le Juge
Pension alimentaire : attention au risque de redressement fiscal…
Le parent qui reçoit de l’autre parent une pension alimentaire (« contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants ») sous forme d’un versement mensuel, n’ignore pas en général qu’il doit en faire figurer le montant annuel dans sa déclaration de revenus et qu’il est imposé sur cette somme au même titre qu’un revenu. Toutefois, il
COPROPRIETE – DIVISION DE LOTS – OPPOSABILITE AU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Selon l’article 11 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965, en cas d’aliénation d’une fraction d’un lot, la répartition des charges entre les lots issus de la division, est soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965, faute de répartition édictée
COPROPRIETE – CHARGES D’EAU – RELEVES DES COMPTEURS
La consommation d’eau dans le cadre d’une copropriété peut régulièrement donner lieu à des contentieux liés à la consommation d’eau des lots privatives tels que relevés par les compteurs divisionnaires. Face une forte consommation, certains copropriétaires peuvent être amenés à contester la fiabilité des relevés. La Cour de Cassation, par un arrêt en
La Cour d’appel de Paris juge «qu’en l’espèce » il n’y a pas lieu de déroger au barème Macron…ce qui signifie qu’a contrario dans un cas différent elle pourra y déroger !
Caution et disproportion
Aux termes de l’article L. 332-1 du Code de la consommation : « Un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est
L’erreur de la caution sur l’existence d’autres cautions : cause de nullité de son engagement
Dans cette affaire donnant lieu aux décisions évoquées ci-dessous, une banque avait consenti à une société un prêt garanti par huit cautionnements solidaires. Une mise en demeure de payer a été adressée aux cautions par la banque lorsque le débiteur principal a cassé de payer. Par la suite le débiteur principal a été mis en
BAIL COMMERCIAL : DEPLAFONNEMENT ET EXPERTISE JUDICIAIRE
Lorsqu’un bailleur invoque lors du renouvellement du bail, un motif de déplafonnement ou plus généralement la fixation du loyer à la hausse, il est nécessaire d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire pour que le Magistrat puisse disposer d’un avis technique et indépendant. Toutefois, un arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 28 octobre
FACEBOOK ESPACE PRIVE OU PUBLIC ?
La problématique est souvent la même : un employeur peut-il licencier un salarié qui l’aura critiqué ou dénigré sur Facebook ? La question posée par cette problématique est de savoir si les messages postés sur Facebook avaient un caractère privé ou public et par conséquent s’ils sont accessibles et consultables par l’employeur. Les positions ont
HEURES SUPPLEMENTAIRES ET ACCORD TACITE DE L’EMPLOYEUR
Les contentieux en matière d’heures supplémentaires sont souvent un casse-tête en matière de preuves. Le Code de travail énonce que la charge de la preuve pèse aussi bien sur le salarié que l’employeur. Dans la pratique il appartient au salarié de présenter des éléments de nature à étayer sa demande et à l’employeur
RETRAIT À TOUT MOMENT D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE OBTENU PAR FRAUDE
Conseil d’Etat – 6ème Chambre – 16 août 2018 – arrêt n°412663 Par sa décision d’assemblée Czabaj, en date du 13 juillet 2016, la section du contentieux du Conseil d’Etat a jugé que quand bien même une décision individuelle omettrait de mentionner les voies et délais de recours permettant à son destinataire de la
PROCEDURE COLLECTIVE DU MAITRE D’OUVRAGE ET ARTICLE 1799-1 DU CODE CIVIL
Cour de cassation Chambre commerciale 10 octobre 2018 – arrêt n°17-18547 Par application de l’article 1799-1 du Code Civil, le maître d’ouvrage a l’obligation de délivrer une garantie de paiement au profit de l’entreprise avec laquelle elle conclut un contrat de louage d’ouvrage. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant
BAIL COMMERCIAL : ACTION EN RESOLUTION ET PROCEDURE COLLECTIVE
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre d’un preneur suspend toutes poursuites au paiement d’une somme d’argent ou tendant à la résolution du contrat pour défaut de paiement des loyers dus antérieurement à l’ouverture de la procédure collective. Les Tribunaux adoptent-ils la même position lorsqu’il est reproché au locataire ses retards réguliers dans le règlement
Les conditions vexatoires du licenciement : c’est ça !
Lorsque le licenciement du salarié a lieu dans des circonstances vexatoires ou brutales la Jurisprudence considère que celles-ci donnent lieu à une indemnisation spécifique au profit du salarié (en plus de celle due au titre d’absence de cause réelle et sérieuse de la rupture du contrat de travail). (Cass. Soc. 10 juillet 2013, n° 12-19740)
BAIL HABITATION : CONGE POUR REPRISE
Prise d’acte et inaction prolongée du salarié
La prise d’acte est un mode de rupture unilatérale du contrat de travail à l’initiative du salarié. Elle permet à celui-ci de mettre un terme à son contrat de travail aux torts de son employeur si ce dernier a commis une ou des fautes suffisamment graves pendant l’exécution du contrat de travail. Concrètement le
Salarié licencié qui dénonce des faits de harcèlement moral mais qui ne les qualifie pas de harcèlement
Aux termes l’article L1152-2 du Code du travail énonce : « Aucun salarié ne doit subir les agissements répétés de harcèlement moral qui ont pour objet ou pour effet une dégradation de ses conditions de travail susceptible de porter atteinte à ses droits et à sa dignité, d’altérer sa santé physique ou mentale ou de compromettre son
SCI ET QUALITE DE PROFESSIONNEL DE L’IMMOBILIER
CHANGEMENT DE LA DUREE DE LA PRESCRIPTION DEPUIS LES ORDONNANCES MACRON
Avant 2008, la prescription était de 5 ans en matière de salaires et de 30 ans en matière de dommages intérêts. En 2013, la prescription de l’action en paiement des salaires est passé à 3 ans et celle pour contester la rupture du contrat de travail est passée à 2 ans et concernant le licenciement économique à 1 an. Avec les ordonnances
ENSEMBLE IMMOBILIER ET PERMIS DE CONSTRUIRE UNIQUE
Conseil d’Etat, 28 décembre 2017, no 406782, Une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l’objet d’un seul permis de construire. En l’espèce, une société décide de réaliser un projet global de travaux sur une unité foncière.
BAIL HABITATION : RECOUVREMENT D’UN ARRIERE DE CHARGES
Nous avions, dans ces colonnes, rappeler un arrêt de la Cour de Cassation en date du 21 mars 2012 qui avait refusé à un bailleur le recouvrement de charges locatives sur 5 ans, au motif que sa réclamation était déloyale et brutale. La Cour de Cassation avait ainsi sanctionné le comportement fautif du bailleur,
MOTIVATION DE LA LETTRE DE LICENCIEMENT DEPUIS LES ORDONNANCES DU 22 SEPTEMBRE 2017
Jusqu’à présent, l’employeur qui souhaitait licencier un salarié devait être très prudent sur les motifs du licenciement. D’une part les motifs énoncés fixaient les limites du litige ; ce qui signifiait concrètement que si l’employeur licenciait un salarié pour un motif particulier et qu’il oubliait d’en mentionner un ou plusieurs autres il lui était impossible
LE CDI DE CHANTIER : LA FORME L’EMPORTE SUR LE FOND
Le contrat dit de chantier est un contrat de travail à durée indéterminée avec une clause comportant la description du chantier sur lequel est affecté le salarié. Pour mettre fin au contrat l’employeur invoque la fin du chantier sur lequel était affecté le salarié et l’impossibilité de réemploi sur un autre chantier ; la fin du chantier
Vente immobilière : devoir de conseil du notaire et de l’agent immobilier
Cour de cassation – 14 décembre 2017 arrêt no 16-24170, Des particuliers acquièrent une maison présentant des fissures anciennes et ayant fait l’objet d’un jugement irrévocable qui avait admis la démolition du bien et sa reconstruction. Se plaignant de nouvelles fissures, les acquéreurs ont assigné en garantie des vices cachés le vendeur et le
LA NULIITE D’UN CONTRAT PRELIMINAIRE DE RESERVATION EST SANS CONSEQUENCE SUR L’ACTE DE VEFA
Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, no 16-15519, Suite à une opération de démarchage à domicile, des acquéreurs concluent un contrat préliminaire de réservation portant sur divers lots d’un immeuble à construire. Ultérieurement, ils acquièrent les lots dans le cadre d’un acte de vente en l’état futur d’achèvement (vefa) Les règles du démarchage à domicile n’ayant
PERTE PAR LE SOUS-TRAITANT DE SON DROIT A PAIEMENT DIRECT
CE, 19 avr. 2017, no 396174, Tant en marché privé qu’en marché public, le sous-traitant dispose d’un droit à paiement direct à l’égard du maître d’ouvrage. Encore faut-il que ce sous-traitant respecte les conditions prévues par les textes applicables. Le sous-traitant régulièrement accepté et agréé doit adresser sa demande de paiement à l’entrepreneur principal, titulaire
VENTE IMMOBILIERE : ACTION EN DIMINUTION DE PRIX – DELAI DE FORCLUSION
LE HARCELEMENT MORAL SUR UN TEMPS TRES COURT
Aux termes de l’article 1152 du Code du travail le harcèlement est défini comme des agissement répété de harcèlement moral entraînant une dégradation des conditions de travail du salarié susceptible de porter atteinte aux droits et à la dignité du salarié, d’altérer sa santé physique ou mentale ou de compromettre son avenir professionnel. La question récurrente en pratique est de savoir si des faits de harcèlement peuvent être
Travaux de reprise et garantie de l’entreprise
Cass. 3e civ., 9 mars 2017, no 16-10806 Une maison est affectée de fissures. Son propriétaire confie à différentes entreprises les travaux de reprise des fissures. Malgré ces travaux, les fissures réapparaissent. Les désordres étaient imputables à une insuffisance structurelle sans lien avec les travaux de reprise. Le propriétaire poursuit la condamnation des entreprises à l’indemniser des
LICENCIEMENT POUR MOTIF ECONOMIQUE DEPUIS LA LOI MACRON
Jusqu’à sa promulgation de la loi Travail du 8 août 2016 le licenciement pour motif économique se définissait comme étant le licenciement effectué pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives à : – des difficultés économiques, – des mutations
REFERENTIELS INDICATIFS POUR LES DOMMAGES ET INTERETS DEVANT LE CONSEIL DE PRUD’HOMMES
Un décret publié au Journal officiel du 25 novembre 2016, en application de la loi « Macron » du 6 août 2015, fixe un référentiel indicatif auquel le juge peut se référer pour fixer le montant des indemnités allouées au salarié en cas de licenciement sans cause réelle et sérieuse. Le Code du travail prévoit en effet à l’article L. 1235-1 que :
BAUX D’HABITATION : ABANDON DE DOMICILE ET REPRISE UNILATERALE DU LOGEMENT
Lorsqu’un propriétaire a le sentiment que son locataire a purement et simplement abandonné les lieux qui lui ont été donné à bail et qu’il dispose pour cela d’un certain nombre d’indices permettant de conforter son sentiment, le bailleur ne peut pas pour autant décider de reprendre possession de son bien unilatéralement, sans y avoir été
EMPIETEMENT ET CONTROLE DE PROPORTIONNALITE
Le 10 novembre 2016, la Cour de Cassation a rendu trois arrêts permettant de faire le point sur le contrôle et la sanction de l’empiètement sur un fonds voisin. La protection du droit de propriété justifie la démolition des constructions empiétant sur le fonds voisin, quelles que soient l’importance de l’empiètement et les conséquences
Retour à la normale : le « nécessairement » en matière de préjudice disparait
Dans un arrêt de la chambre sociale du 29 avril 2003 à l’occasion d’un contentieux sur les règles de procédure en matière de licenciement la Cour de Cassation a posé le principe que certaines situations pour le salarié lui causait « nécessairement un préjudice ». (n° de pourvoi 01-41364) C’est ainsi qu’on a vu fleurir nombre décisions
RESPONSABILITE DES CONSTRUCTEURS : LA VEGETALISATION D’UNE TOITURE NE RELEVE PAS DE LA GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
Concernant les ouvrages neufs, les constructeurs sont tenus à une garantie décennale mais aussi biennale pour les éléments d’équipement. Il s’agit d’une responsabilité sans faute, la victime devait apporter la matérialité du désordre. Un syndicat de copropriétaires, se plaignant d’insuffisance de végétation sur des terrasses végétalisées, assigne les constructeurs en indemnisation de son
BAIL D’HABITATION : EXPULSION ET PROCEDURE DE RETABLISSEMENT PERSONNEL
Un locataire défaillant à l’encontre de qui une procédure d’expulsion a été initiée par le bailleur peut bénéficier d’une procédure de surendettement pouvant mener au rétablissement personnel, avec effacement de sa dette de loyers. Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 18 février 2016 (n° 14-17.782) est l’occasion de rappeler l’incidence
BAIL D’HABITATION : REMBOURSEMENT PAR LE BAILLEUR DES TRAVAUX AVANCES PAR LE LOCATAIRE.
L’état d’un appartement peut nécessiter l’exécution de travaux incombant en principe au bailleur. Le locataire peut, en cas de défaillance du propriétaire dans l’exécution desdits travaux, prendre l’initiative de les faire exécuter à ses frais avancés et d’en solliciter, par la suite, remboursement. Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 29
MARCHE DE TRAVAUX : LA NORME AFNOR NFP 03-001 NE PEUT CONTREVENIR AUX DISPOSITIONS LEGALES
Dans le cadre de la construction d’une usine, une société A confie le lot « électricité » à une société B selon un marché à forfait. La société B notifie son projet de décompte définitif intégrant des travaux supplémentaires. Le marché de travaux se réfère à la norme AFNOR NFP 03-001, laquelle prévoit
URBANISME : INCIDENCE DE L’IRREGULARITE DE L’AFFICHAGE D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE
En matière d’autorisation de construire, l’article A 424-17 du Code de l’Urbanisme prévoit que « Le panneau d’affichage comprend différentes mentions dont les droits de recours des tiers et notamment le rappel du délai de recours contentieux de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain
BAIL COMMERCIAL : LE REMPLACEMENT DES ELEMENTS D’EQUIPEMENT ET LA VETUSTE.
Un bail commercial peut prévoir que le preneur devra maintenir les éléments d’équipement, et notamment le chauffage, en parfait état de fonctionnement et devra pourvoir à leur remplacement si nécessaire. Le bailleur peut croire que dans ces conditions il n’aura pas à supporter le remplacement de ces éléments d’équipement arrivés en fin de vie.
URBANISME : CONDITIONS D’INDEMNISATION D’UN PREJUDICE CONSECUTIF A UN REFUS ILLEGAL DE PERMIS DE CONSTRUIRE
Suite à un refus illégal de permis de construire, le projet du promoteur immobilier ne peut aboutir. En effet, compte tenu des délais de procédure devant la juridiction administrative, le terrain, objet d’une promesse de vente, fait le plus souvent objet d’une revente à un tiers. Dès lors, certains promoteurs tentent d’engager la
BAIL COMMERCIAL : CESSION DE DROIT AU BAIL
Lors d’une cession de droit au bail, il est dans la pratique courante de prévoir comme condition essentielle à la cession, la conclusion d’un nouveau bail au profit du cessionnaire. Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 22 octobre 2015 (n° 14-20.096), mérite toute notre attention puisque la Cour a considéré
VENTE IMMOBILIERE : ABSENCE DE FACULTE DE RETRACTATION DANS LE CADRE D’UNE VENTE D’UN TERRAIN A BATIR
Par acte notarié, une promesse unilatérale de vente d’un terrain à bâtir est consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire d’une maison à usage d’habitation et d’un prêt. En l’absence de régularisation de la vente, le promettant engage une procédure judiciaire contre le bénéficiaire pour obtenir sa condamnation au paiement
COPROPRIETE : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ET SA REPRESENTATION VIS-A-VIS DES TIERS
Le syndic passe quotidiennement des marchés pour le compte des copropriétés qu’il représente. Régulièrement, les devis ainsi que les factures sont établis à l’attention exclusive du syndic sans qu’il soit fait mention du syndicat des copropriétaires, seule l’adresse de l’immeuble pouvant figurer sur les documents contractuels. En temps normal, l’imprécision des documents est sans conséquence
MARCHE DE TRAVAUX : UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE N’EST PAS UN PROFESSIONNEL DE LA CONSTRUCTION
Une SCI a fait réaliser un ensemble de villas, vendus en l’état futur d’achèvement. Les travaux ont été exécutés en présence d’un maître d’ouvrage délégué, d’un maître d’œuvre et d’un Bureau de Contrôle. Suite à l’apparition de désordres et après la tenue d’une expertise judiciaire, la SCI a assigné en indemnisation les différents
COPROPRIETE : PARTIES COMMUNES SPECIALES ET RESPONSABILITE
Il est rappelé qu’une copropriété comporte des parties communes appartenant à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, qu’il convient de distinguer des parties communes spéciales qui ne sont la propriété que de certains copropriétaires à l’exclusion des autres. Peut donc se poser la question de savoir qui est responsable de l’entretien de ces parties communes
LOI MACRON : UNE REFORME POUR TROUVER DES SOLUTIONS ALTERNATIVES AU PROCES
La loi du 6 août « loi MACRON », a réformé la procédure prud’homale applicable aux instances introduites depuis le 7 août 2015. Elle a introduit deux nouveautés hors procédure judiciaire : la médiation conventionnelle et la procédure participative. Tout différend qui s’élève à l’occasion d’un contrat de travail peut désormais faire l’objet d’une
COPROPRIETE : SYNDIC DE FAIT ET REMBOURSEMENT DES DEPENSES
Il est rappelé qu’un syndic de copropriété n’est pas en droit de consentir des avances de fonds au profit du syndicat des copropriétaires qu’il gère, le syndic s’exposant à l’impossibilité d’en obtenir remboursement. Un arrêt de la Cour d’Appel de LYON en date du 13 janvier 2015 a été amené à sanctionner de la
BAIL COMMERCIAL : LOCAUX NONOVALENTS ET TRAVAUX D’AMELIORATION
Il est rappelé que dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial, il n’est pas possible de retenir les travaux d’amélioration réalisés aux frais exclusifs du preneur au cours du bail expiré pour déterminer la valeur locative et ce, en vertu de l’article R.145-8 du Code de Commerce qui dispose que : « Les
BAUX D’HABITATION : ADAPTATION DU LOGEMENT AU HANDICAP DU LOCATAIRE
Les logements d’habitation nécessitent parfois d’être adaptés afin de tenir compte du ou des handicaps qui pourraient affecter certains des occupants. La question se pose donc de savoir si certaines adaptations de logements peuvent être imposées au bailleur par son locataire. Un arrêt de la Cour d’Appel DE DOUAI en date du 26
BAUX D’HABITATION : LOCATION MEUBLEE ET ELEMENTS D’EQUIPEMENTS
Pendant longtemps, les loueurs de meublés ont cru qu’il suffisait de disposer de quelques chaises, d’une table, d’un lit, d’un placard et d’une cuisine pour bénéficier du statut juridique alors plus avantageux de la location meublée. La jurisprudence est venue rappeler la nécessité de disposer d’éléments d’équipements permettant au locataire de s’installer et de
AUTORISATION D’URBANISME : IMPOSSIBILITE DE REGULARISER UN PERMIS DE CONSTRUIRE DANS LE CADRE D’UNE PROCEDURE DE REFERE
Selon l’article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après
BAIL COMMERCIAL : FORME DES CONGES ET DEMANDES DE RENOUVELLEMENTS
L’attention des lecteurs est attirée sur les variations législatives concernant la forme des congés et actes de renouvellement pouvant être notifiés soit par le bailleur soit par le locataire, en fin de bail. Initialement, les dispositions des articles L.145-9 et L.145-10 du Code de Commerce prévoyaient que ces actes devaient être notifiés par acte
DROIT DE PROPRIETE : EXTRACTION ET EMPIETEMENT
La jurisprudence prohibe strictement tout empiétement sur le terrain d’autrui. Ainsi, un empiétement si minime soit-il est sanctionné (il ainsi été ordonné la destruction d’un mur pour une emprise de 0,5 cm sur une propriété voisine). La Cour de Cassation a eu à connaitre d’une appropriation du sous-sol d’autrui par le biais d’une
COPROPRIETE : UN NOUVEAU PAS VERS LA DEMATERIALISATION DES ACTES
Le Décret N°2015-1325 du 21 octobre 2015 vient d’instituer la possibilité pour le syndic de copropriété d’adresser les notifications et mises en demeure de la Loi du 10 juillet 1965 et son Décret d’application aux copropriétaires, et vice versa, par mail. L’objectif affiché par le Gouvernement, au-delà de la simplification des procédures, est la
VENTE : INSTAURATION D’UN DELAI DE RETRACTION UNIQUE
COPROPRIETE : MODIFICATION DE LA CONSISTANCE D’UNE PARTIE COMMUNE A USAGE PRIVATIF
Les terrasses, cours et jardins affectés à l’usage exclusif de copropriétaire sont souvent placés sous le régime de parties communes à usage privatif. Les copropriétaires peuvent avoir le sentiment que l’usage exclusif qui leur est conféré leur donne autant de droit que s’il s’agissait de terrasses ou jardins constitués en lots privatifs. Un
VEFA : DELAI DE MISE EN ŒUVRE DE L’ACTION EN GARANTIE DES VICES APPARENTS
Le vendeur en VEFA est notamment soumis à la garantie des vices, non conformités réservés à la prise de possession et ceux dénoncés dans le délai d’un mois. En cas de persistance de ces réserves, le vendeur doit agir en justice avant l’expiration d’un délai de treize mois suivant la prise de possession.
BAUX D’HABITATION : APPLICATION IMMEDIATE DE L’ARTICLE 15-1 RELATIF AU CONGE
L’article 15-1 instauré par la Loi ALUR prévoit dorénavant un contrôle à priori par le Juge du congé pour reprise alors qu’auparavant, le Juge ne disposait que d’un contrôle à posteriori de la validité du congé, sauf cas de fraude manifeste. La mise en place d’un contrôle à priori est susceptible de générer un
AGENT IMMOBILIER : PAIEMENT DE LA COMMISSION OU DROIT DE DOMMAGES ET INTERETS
Lorsqu’un agent immobilier met en relation un acquéreur et un vendeur d’un bien immobilier et que son travail permet la régularisation d’une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives, il peut arriver que la vente ne se concrétise pas du fait de l’une ou l’autre des parties qui, en ne respectant pas les termes de
MARCHE DE TRAVAUX ET CONTRATS : CRITERE DU CARACTERE CONTRADICTOIRE DE LA RECEPTION
C’est par un arrêt de principe du 3 juin 2015 que la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a précisé les conditions du caractère contradictoire d’une réception de travaux. En l’espèce, il s’agissait de savoir si; à propos de travaux d’enrochement; un procès-verbal signé par le seul maître d’ouvrage, en l’absence de
BAUX D’HABITATION : LES REGLES APPLICABLES A PARIS EN CAS DE LOYER MANIFESTEMENT SOUS-EVALUES
Nous avons pu voir que, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur a toujours la possibilité de solliciter une réévaluation de ce loyer lors du renouvellement du bail, selon un mécanisme qui était déjà applicable avant la publication de Loi ALLUR. Toutefois, le régime applicable à PARIS diffère. En effet, compte tenu
BAUX D’HABITATION : L’ENCADREMENT DES LOYERS (SUITE)
Il est rappelé que pour PARIS intramuros, l’encadrement des loyers est effectif depuis le 1er août 2015 après la publication, le 25 juin 2015, de l’arrêté Préfectoral qui fixe le montant des loyers de référence par quartier. Vous pouvez prendre connaissance de cet arrêté à l’adresse suivante : www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr Cet arrêté fixe le
URBANISME : LIMITATION DE LA POSSIBILITE D’UNE ACTION EN DEMOLITION SUITE A L’ANNULATION D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE
La loi n°2015-990 du 6 août 2015 relative à la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron, modifie l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme relatif aux conséquences civiles de l’illégalité d’une construction a été modifié. Ce nouvel article limite les possibilités d’action civile en démolition devant le juge judiciaire lorsque
BAUX D’HABITATION : LOYER DE REFERENCE EN CAS DE REEVALUATION DU LOYER SOUS-ESTIME
Il est rappelé que le bailleur a toujours la possibilité de solliciter une réévaluation du loyer lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué (hors PARIS). Il convient d’attirer l’attention des lecteurs sur une modification apportée par le Décret du 10 juin 2015 relatif aux références devant être produites par le bailleur dans sa demande de renouvellement.
RESILIATION JUDICIAIRE ET POSSIBILITE DE REGULARISATION AVANT LE JUGEMENT
L’action en résiliation judiciaire à l’initiative du salarié permet à ce dernier de saisir le Conseil de prud’hommes et de solliciter judiciairement la résiliation du contrat de travail aux torts de son employeur. Si les griefs invoqués par le salarié sont fondés le Conseil de prud’hommes prononcera la résiliation judiciaire du contrat de travail.
Prise d’acte – nouvelle procédure devant le conseil de prud’hommes depuis la loi du 1er juillet 2014
La pris d’acte est un mode de rupture de contrat par lequel le salarié met un terme à son contrat en se fondant sur les griefs qu’il impute à son employeur. Les faits invoqués par le salarié doivent être établis et constituer des manquements suffisamment graves pour caractériser une rupture imputable à l’employeur (Cass.Soc
COPROPRIETE : MODIFICATION DE LA CONSISTANCE D’UNE PARTIE COMMUNE A USAGE PRIVATIF
Les terrasses, cours et jardins affectés à l’usage exclusif de copropriétaire sont souvent placés sous le régime de parties communes à usage privatif. Les copropriétaires ont souvent le sentiment que l’usage exclusif qui leur est conféré leur donne autant de droit que s’il s’agissait de terrasses ou jardins constitués en lots privatifs. Un arrêt de
BAUX D’HABITATION : ENCADREMENT DES LOYERS – DÉCRET
Le Gouvernement vient de faire paraître au Journal Officiel du 12 juin 2015, le Décret n°2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers. Les communes concernées par cet encadrement sont celles visées dans le Décret n°2013-392 du 10 mai 2013, c’est-à-dire un grand
AUTORISATION D’URBANISME : CONSEQUENCES DE L’ANNULATION D’UNE DEMANDE DE PIECES COMPLEMENTAIRES
Une demande de pièces complémentaires peut faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. L’annulation de cette demande de pièces complémentaires ne rend pas toutefois le pétitionnaire titulaire d’une autorisation tacite (Conseil d’Etat – 8 avril 2015). Le pétitionnaire devra confirmer sa demande sans avoir à reprendre l’ensemble des formalités exigées lors de
COPROPRIETE : MODIFICATION DE LA GRILLE DE RÉPARTITION DES CHARGES ET VOTE A LA MAJORITÉ DE L’ARTICLE 24
L’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 institué, permettait, pour une durée limitée, l’adaptation des règlements de copropriété rendus nécessaires par des modifications législatives ou réglementaires, à la majorité de l’article 24 de la loi. Cette possibilité ouverte au syndicat est dorénavant intégrée directement dans l’article 24(f). La Cour de Cassation,
VENTE : DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE
Le locataire d’un immeuble à usage d’habitation bénéficie de trois droits de préemption dans les situations suivantes : en cas de congé pour vendre signifié par le bailleur (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989) : ce congé ne peut intervenir qu’à l’échéance du bail sous la condition de signifier un
COPROPRIETE : CHANGEMENT D’USAGE ET MODIFICATION DE LA RÉPARTITION DES CHARGES
Lorsqu’un copropriétaire modifie l’usage d’un lot privatif, se pose alors la question de l’incidence de cette modification sur la répartition des charges de copropriété et notamment les millièmes de charges affectées audit lot. Un arrêt de la Cour d’Appel de PARIS en date du 15 octobre 2014 a le mérite de rappeler un principe
VEFA : DEFAUT DE PAIEMENT ET CLAUSE RESOLUTOIRE
Dans le secteur protégé, l’article L 261-13 du Code de la Construction et de l’Habitation fixe les règles de la résolution d’une VEFA en cas de défaut de paiement de l’acquéreur. Cet article impose au vendeur de signifier par Huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire. La résolution ne prend effet
BAIL D’HABITATION : LOGEMENT DE FONCTION ET NOVATION
Nous savons qu’un locataire d’un logement de fonction, telle une gardienne d’immeuble, ne bénéficie pas de la protection de la Loi du 6 juillet 1989, si bien que lorsque ses fonctions cessent, l’occupante du logement se doit de le quitter, la mise à disposition du logement ayant pris fin en même temps que la cessation
SOUS-TRAITANCE : APPLICATION DE L’ARTICLE 14-1 DE LA LOI DU 31 DÉCEMBRE 1975
Selon l’article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975, le sous-traitant peut exercer une action directe à l’encontre du maitre d’ouvrage sous le respect de certaines conditions. Cette action directe présente un intérêt évident pour le sous-traitant en cas de liquidation judiciaire de l’entreprise principale. Dans ce cas, le maitre d’ouvrage doit
BAIL COMMERCIAL : PROVISION POUR CHARGES ET RÉGULARISATION ANNUELLE
La loi du 18 juin 2014 prévoit dorénavant concernant la question des charges locatives, l’obligation d’établir un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, et ce, pour les immeubles en copropriété. Si les nouvelles dispositions
CRECHE BABY LOUP – SUITE ET FIN
La directrice adjointe d’une crèche privée gérée par une association mais percevant des fonds publics, porte le foulard islamique à son retour de congé parental. Son employeur lui demandera de le retirer puis compte tenu de son refus la licenciera pour faute grave. La salariée a saisi la HALDE qui a reconnu le
MARCHE DE TRAVAUX ET CONTRATS : APPLICATION D’UNE CLAUSE DE CONCILIATION PREALABLE
Il est souvent inséré une clause de conciliation préalable dans des contrats de maîtrise d’œuvre, marchés de travaux. Avant toutes procédures, les parties s’engagent à tenter un rapprochement amiable par désignation d’un conciliateur. Une partie peut-elle engager une procédure judiciaire sans se soumettre préalablement à une procédure de conciliation ? La Cour
BAIL COMMERCIAL : DÉCRET D’APPLICATION DE LA LOI PINEL
Le Décret du 3 novembre 2014 a été publié au Journal Officiel du 5 novembre 2014 et a notamment institué les articles R.145-35 à R.145-37 du Code de Commerce. 1./ Le premier de ces articles définit les charges ne pouvant être imputées conventionnellement au locataire, à savoir : – Les dépenses relatives aux
COPROPRIETE : MODIFICATION DE LA RÉPARTITION DES CHARGES ET OPPOSABILITÉ
Le règlement de copropriété fixe les règles de répartition des charges de copropriété entre chaque copropriétaire. Il peut arriver que cette répartition soit modifiée par le syndicat des copropriétaires, quelqu’en soit le motif, lors du vote d’une résolution en assemblée. Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 26 novembre 2013
VENTE : UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FAMILIALE EST UN PROFESSIONNEL DE L’IMMOBILIER
Une SCI a dans la quasi-totalité des cas pour objet social « l’acquisition, la propriété, la vente, l’administration, l’exploitation par bail ou location de biens immobiliers ». Compte tenu de cet objet social, la jurisprudence considère qu’une SCI, y compris familiale, doit être considérée comme un professionnel de l’immobilier. Deux arrêts en tirent les conséquences
BAIL COMMERCIAL : LA REVISION DU LOYER ET LA LOI PINEL
La Loi PINEL a supprimé des articles L.145-34 et L.145-38 du Code de Commerce toute référence à l’indice du coût de la construction, laissant seul subsister l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités du tertiaire (ILAT). Cette disposition, d’application immédiate pour les baux en cours et les nouveaux baux, était
AGENT IMMOBILIER : COMMISSION ET PREEMPTION DU LOCATAIRE
URBANISME : PROROGATION DE LA DUREE DE VALIDITE DES AUTORISATIONS D’URBANISME – DECRET n°2014–1661 du 29 DECEMBRE 2014
Le délai de validité des autorisations d’urbanisme est porté de deux à trois ans. Cette année supplémentaire est automatique sans qu’il soit besoin de présenter une demande en ce sens. Cet allongement du délai de validité concerne les autorisations en cours de validité au 30 décembre 2014, date de publication du décret, et
RUPTURE CONVENTIONNELLE ET ARRET MALADIE
Est-il possible de conclure une rupture conventionnelle pendant l’arrêt maladie d’un salarié? Rappelons que la rupture conventionnelle est une procédure permettant à l’employeur et au salarié de rompre le contrat de travail dans des conditions qu’ils auront négociées entre eux sans l’intervention d’un Juge. C’est un mode assez récent de rupture du contrat de travail qui
PAIEMENT DES PRIMES ET COMMISSIONS PENDANT UN PRÉAVIS NON EFFECTUE.
Le salarié qui a été licencié et qui n’effectue pas son préavis à la demande de son employeur a-t-il droit au paiement de commissions ou de ses primes ? En principe l’indemnité compensatrice de préavis est calculée sur la base de la rémunération que le salarié aurait perçue s’il avait travaillé pendant le préavis. (code
COPROPRIETE : MODALITES DE VOTE POUR LA DESIGNATION DU SYNDIC
COPROPRIETE : SUR L’OPPOSITION DE L’ARTICLE 20
Le syndicat des copropriétaires a la possibilité de faire opposition sur le prix de vente d’un lot lorsque le copropriétaire cédant est débiteur de charges. L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’opposition doit distinguer quatre différents types de charges, à savoir : – Les charges des travaux des articles 10
LICENCIEMENT AVANT ET AU COURS DE L’ENTRETIEN PREALABLE
L’objet d’un entretien préalable est que l’employeur fasse connaître ses griefs au salarié et de recueillir ses observations. L’entretien préalable n’a été créé que dans le seul intérêt du salarié et au cours de celui-ci un dialogue est sensé avoir lieu entre les 2 parties. La loi impose à l’employeur un délai de
REFUS NON FAUTIF D’UN SALARIE REFUSANT D’EXECUTER SES OBLIGATIONS
L’exception d’inexécution est le droit de chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter totalement ou partiellement l’obligation à laquelle elle est tenue tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. C’est-à-dire qu’une partie peut légitimement refuser d’exécuter l’obligation à sa charge dès lors que son cocontractant n’exécute pas la
BAIL D’HABITATION : CONGE POUR VENDRE ET JOUISSANCE PRIVATIVE
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un appartement à usage d’habitation occupé, il peut délivrer un congé pour vendre à son locataire sous le visa de l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989. Le congé doit préciser les lots concernés qui doivent correspondre au bien tel qu’il est donné à bail. Qu’en
MARCHE DE TRAVAUX : LIBERATION AUTOMATIQUE DE LA RETENUE DE GARANTIE
Selon l’article 1 de la loi du 16 juillet 1971 : « Les paiements des acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés visés à l’article 1779-3 du Code Civil peuvent être amputés d’une retenue égale au plus à 5 % de leurs montants et garantissant contractuellement l’exécution des travaux, pour satisfaire, le cas
BAIL D’HABITATION : RESPONSABILITE DU BAILLEUR EN CAS DE POURSUITES TARDIVES
Un bailleur d’un appartement d’habitation peut parfois être négligeant dans le recouvrement de ses loyers et la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, surtout lorsqu’il sait être parfaitement couvert de tous risques par une caution présentant d’une solvabilité certaine. Un arrêt de la Cour d’Appel de Caen en date du 26
MODALITES DE RECOURS CONTRE UN REFUS DE PERMIS DE CONSTRUIRE FONDE SUR UN AVIS DEFAVORABLE DE L’ABF
Dans le cadre d’un projet de construction, l’Architecte des Bâtiments de France a émis un avis défavorable. Par application des dispositions relatives à la protection des Monuments Historiques et celles d’un secteur sauvegardé, le Maire est lié par l’avis de l’ABF et par conséquent, a refusé le permis de construire demandé. Le pétitionnaire
VENTE IMMOBILIERE : CONDITIONS SUSPENSIVES ET CREDIT
L’article L312-16 du Code de la Consommation dispose que : « Lorsqu’un acquéreur d’un bien immobilier conclut une vente ou la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la validité de cette condition ne peut être inférieure à un mois ». Afin d’inciter l’acquéreur à être diligent et faire en sorte que l’opération se réalise dans les
DECRET DU 27 FEVRIER 2014 RELATIF AUX AUTORISATIONS D’URBANISME
Un décret du 27 février 2014 (décret n°2014-253) vient aménager le régime des autorisations d’urbanisme. Les principales nouveautés sont les suivantes : Les Syndicats Mixtes auront la faculté d’instruire des demandes de certificat et autorisation d’urbanisme (article R410-5 et R 423-15 du Code de l’Urbanisme) Concernant la production de pièces complémentaires dans le
BAIL COMMERCIAL : LOI PINEL (suite)
Le projet de Loi PINEL présenté en conseil des Ministres au mois d’août 2013, a fait l’objet d’une adoption en première lecture à l’assemblée le 18 février 2013. Nous aborderons brièvement les points de la réforme qui affectent le statut des baux commerciaux. 1./ Comme nous l’avions déjà signalé dans notre précédent article,
CRITIQUER SA HIÉRARCHIE SUR FACEBOOK
Le conseil de prud’hommes de Boulogne Billancourt en 2010 a considéré que le licenciement de trois salariés d’une société de Boulogne-Billancourt qui avaient dénigré leurs supérieurs sur le réseau social était fondé sur une faute grave. En 2008 trois salariés d’une société échangent, depuis leur domicile et sur leur page privée, quelques propos peu
COMPORTEMENT EXTRA PROFESSIONNEL ET LICENCIEMENT
En théorie le comportement extra professionnel du salarié ne peut pas être une cause de licenciement sauf s’il affecte la relation de travail et cause un trouble objectif à l’entreprise. En 2003 la Cour de Cassation a semblé opérer un revirement puisqu’elle a décidé qu’un fait de la vie privée pouvait justifier un licenciement
COPROPRIETE : CONVOCATION IRREGULIERE ET SANCTIONS
Lorsque le mandat d’un syndic est d’une année, il peut arriver que ce dernier convoque les copropriétaires pour une nouvelle assemblée alors même que son mandat vient juste d’expirer. Dans ces circonstances, la convocation est irrégulière puisqu’elle est adressée à chaque copropriétaire alors même que l’expéditeur n’en a pas les pouvoirs. La
COPROPRIETE : ASSEMBLEE, UN MANDATAIRE PEUT-IL ETRE PRESIDENT DE SEANCE ?
Tout copropriétaire peut désigner un mandataire qui aura pour mission de le représenter lors de la tenue d’une assemblée générale de copropriété. Ce mandataire peut être lui-même copropriétaire, ou un tiers à l’immeuble. Même si en pratique, l’hypothèse est rarement rencontrée, la question est de savoir si ce mandataire peut être désigné en
PROMESSE DE VENTE ET CONDITION SUSPENSIVE DE PRÊT
La non obtention d’un prêt dans le cadre d’une promesse de vente est source de nombreux contentieux. IL convient d’attirer l’attention sur une décision de la Cour de Cassation sur cette question. Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente consentie à une personne physique, il avait été inséré à l’acte, de manière
DROIT DE PREEMPTION URBAIN : LIMITE DE LA DELEGATION
Une commune a délégué à une communauté d’agglomération l’exercice du droit de préemption urbain. Le Notaire, informé de cette délégation, a adressé à la communauté d’agglomération une triple déclaration d’intention d’aliéner portant sur 3 terrains. A réception, la communauté d’agglomération a signalé au Notaire que les déclarations d’intention d’aliéner devaient, pour prendre effet
BAIL D’HABITATION : TRAVAUX A LA CHARGE DU LOCATAIRE
Il est communément rappelé qu’un locataire qui exige l’exécution de travaux à la charge du bailleur ne peut les réaliser de sa propre initiative sans y avoir été préalablement autorisé par le Tribunal, après mise en demeure, sauf les travaux d’urgence. A défaut d’autorisation judiciaire, le locataire s’expose à devoir conserver à sa charge
BAIL COMMERCIAL : LOYERS IMPAYES ET LIQUIDATION JUDICIAIRE
Lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire), les loyers dus postérieurement à l’ouverture de cette procédure sont dus et doivent être réglés sans délais. Toutefois, en vertu des articles L.622-14 et L.641-12-3 du Code de Commerce, il ne peut être engagé de procédure à l’encontre du preneur avant l’expiration
BAIL D’HABITATION : PROJET DE LOI ALUR
Le projet de Loi DUFLOT II dit projet ALUR vient de repasser en deuxième lecture à l’assemblée et repart devant le Sénat et la Commission Paritaire pour trancher les désaccords entre les deux assemblées. A côté des deux mesures phares du projet, toute une série de mesures envisagées auront un impact sensible sur la
BAIL COMMERCIAL : PROJET DE LOI PINEL
Le projet de Loi PINEL du 21 août 2013 est destiné à protéger les commerces traditionnels aux moyens de simplifications fiscales mais aussi d’un encadrement des loyers. Tout d’abord, alors qu’aujourd’hui 3 différents indices peuvent se voir appliquer dans le cadre des révisions légales ou contractuelles, le projet prévoit l’abandon de l’indice INSEE du
ANNULATION DE LA RUPTURE CONVENTIONNELLE POUR VICE DU CONSENTEMENT
Un arrêt de la Cour de Cassation du 13 mai 2013 (n°12-13.865) a fixé deux principes importants en matière de rupture conventionnelle. D’abord il a mis fin à une position surprenante de certaines cours d’appel qui considéraient qu’en cas de « litige antérieur » à la rupture conventionnelle celle-ci pouvait être annulée. La Cour de cassation
RUPTURE CONVENTIONNELLE – JURISPRUDENCES RECENTES
Derniers éléments clés dégagés par la jurisprudence à propos de la rupture conventionnelle du contrat de travail. -1- Même si le code du travail n’impose pas que l’accord de rupture conventionnelle soit signé en deux exemplaires, il est impératif de remettre à chaque partie signataire un exemplaire de la convention de rupture signée et
UN LITIGE ANTERIEUR N’EST PAS UN OBSTACLE A LA CONCLUSION D’UNE RUPTURE CONVENTIONNELLE
La rupture conventionnelle est un mode rupture récent du contrat de travail qui permet de rompre d’un commun accord le contrat de travail. La rupture conventionnelle ne fait pas obstacle à la possibilité pour le salarié de s’inscrire auprès de pôle emploi même s’il n’a pas été licencié ce qui est un avantage pour lui. Quant à
PRECISION SUR LE CHAMP D’APPLICATION DE L’ARTICLE 14-1 DE LA LOI DU 31 DECEMBRE 1975 RELATIVE A LA SOUS TRAITANCE
L’entrepreneur qui a recours à un sous- traitant doit le faire accepter et agréer ses conditions de paiement auprès du maître de l’ouvrage (article 3 de la loi du 31 décembre 1975) Si l’entrepreneur ne satisfait pas à cette obligation, le maître de l’ouvrage, dès lors qu’il a connaissance de la présence sur le
POSSIBILITE D’OBTENIR UN PERMIS DE CONSTRUIRE EN L’ABSENCE DE PROMESSE DE VENTE
Depuis la réforme du droit d’urbanisme par le décret du 5 janvier 2007, une demande de permis de construire peut être déposée notamment par une personne attestant être autorisée par le propriétaire à exécuter les travaux. (article R 423-1 du Code de l’Urbanisme) La demande d’autorisation doit comporter l’attestation du demandeur confirmant qu’il est
CHANGEMENT DU SYNDIC NOMME DANS UN REGLEMENT DE COPROPRIETE D’UN IMMEUBLE A CONSTRUIRE
Dans les ventes d’immeubles à construire, il est fréquent que le promoteur se désigne syndic lors de l’établissement du règlement de copropriété. Une clause est insérée dans les actes de vente par laquelle l’acquéreur donne mandat au promoteur-vendeur pour désigner un syndic professionnel. Ce syndic professionnel, au nom du syndicat des copropriétaires, régularise avec le
CONTRAT A DUREE INDETERMINEE ET MAUVAISE FOI DU SALARIE
Un contrat à durée déterminée est un contrat aux termes duquel l’employeur engage un salarié pour l’exécution d’une tâche précise et temporaire et seulement dans les cas énumérés par la loi. Le CDD est obligatoirement écrit, un CDD verbal n’existe pas. Engager un salarié sous le régime du CDD verbal est impossible c’est
BAIL D’HABITATION : LOCATION MEUBLEE ET DUREE DU BAIL
Rappelons que l’article L.362-1 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que sauf en présence d’un bail consenti à un étudiant, la durée d’un contrat meublé est d’un an. Il peut arriver qu’en fin de bail, et alors que le bailleur manifeste le souhait de reprendre possession de son appartement, qu’une brève
BAIL COMMERCIAL : FIXATION DU LOYER EN RENOUVELLEMENT ET BAIL A PALIER
Dans le cadre d’une négociation le plus souvent liée au renouvellement du bail, il est parfois prévu de fixer le loyer par augmentation successive tous les 3 ans par exemple, le loyer étant fixé par exemple : – Pour la première période triennale à 50 000 Euros ; – Pour la deuxième période triennale à 75 000
VEFA – SUPPRESSION DE LA GARANTIE INTRINSEQUE D’ACHEVEMENT
L’ordonnance 2013-890 du 3 octobre 2013 rend obligatoire la souscription d’une garantie financière d’achèvement extrinsèque pour le contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Cette disposition est codifiée sous un nouvel article L 261-10-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette suppression de la garantie intrinsèque s’appliquera à toutes les VEFA sur des
Société en Participation
La société en participation (SEP) est un outil juridique simple à mettre en place et efficace. Cette forme de société permet à plusieurs personnes d’entreprendre une activité en commun en vue de partager les profits susceptibles d’en résulter. Régime juridique Ce sont les statuts qui fixent entre les « participants » les règles de fonctionnement
SCI – Obligation d’immatriculation au registre du commerce, le sujet est-il bien clos ?
Une réponse ministérielle récente évoque pourtant à nouveau le statut juridique et fiscal des SCI non immatriculées, preuve que le sujet reste d’actualité (Rép. Lagarde du 05/02/2013 page 1307). La loi du 15 mai 2001 a institué une obligation d’immatriculation au registre du commerce pour toute Société Civile Immobilière (art.44 L. 2001-420 dite NRE).
Impôt sur le revenu – Prêts familiaux conditions de forme et déclarative
Le recours au prêt de parents, collatéraux ou amis est quelque fois la meilleure solution pour « boucler » le budget nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier, ou malheureusement pour assurer une fin de mois difficile. Quelles précautions prendre ? Même dans un environnement familial, et afin de pouvoir justifier de la provenance des fonds ainsi
BAUX D’HABITATION : LOCATION MEUBLEE & DUREE DU BAIL
Rappelons que l’article L.362-1 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que sauf en présence d’un bail consenti à un étudiant, la durée d’un contrat meublé est d’un an. Il peut arriver qu’en fin de bail, et alors que le bailleur manifeste le souhait de reprendre possession de son appartement, qu’une brève
BAUX COMMERCIAUX : DESPECIALISATION & DEPART A LA RETRAITE
Il est rappelé qu’en vertu que l’article L.145-51 du Code de Commerce permet à un locataire qui entend bénéficier de son droit à la retraite ou au bénéfice d’une pension d’invalidité-décès de céder son droit au bail en dehors des stipulations contractuelles et permettre ainsi l’installation d’une autre activité. Cette déspécialisation peut profiter au
DECRET DU 1er OCTOBRE 2013 RELATIF AU CONTENTIEUX DE L’URBANISME
Le décret n°2013-879 du 1er octobre 2013 a créé un nouvel article R 811-1-1 du Code de Justice Administrative. Selon cet article, les tribunaux administratifs statuent en 1er et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d’habitation ou contre les permis d’aménager un lotissement
L’ORDONNANCE DU 18 JUILLET 2013 RELATIVE AU CONTENTIEUX DE L’URBANISME
Cette Ordonnance modifie le Code de l’Urbanisme sur les points suivants : – L’intérêt à agir de la partie contestant un permis de construire est désormais défini aux articles L 600-1-2 et L 600-1-3 du Code de l’Urbanisme Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à
NOUVELLE PRESCRIPTION DE TROIS ANS POUR L’ACTION EN PAIEMENT DES SALAIRES
QUALIFICATION EN CONTRAT DE TRAVAIL ET SERVICE INTEGRE
Nombre de procès devant les Conseils de Prud’hommes ont pour objet de voir requalifier une relation contractuelle liant deux personnes en contrat de travail. Le cas le plus fréquent est celui d’une personne déclarée en travailleur non salarié exerçant de façon indépendante une activité pour le compte d’un seul client. Celui exerçant en TNS facture
Résidence des enfants – Déménagement
Quelles peuvent être les conséquences du déménagement d’un des parents sur la résidence des enfants de parents séparés ? Il faut préalablement insister sur l’obligation de notifier préalablement et en temps utile le changement de domicile à l’autre parent, sous peine de sanctions civiles et parfois pénales. Il ne peut être reproché à l’un des
COPROPRIETE : REMISE DES DOCUMENTS PAR L’ANCIEN SYNDIC A SON SUCCESSEUR
Nous savons que l’ancien syndic se doit de transmettre à son successeur l’ensemble des documents et archives de la copropriété. En vertu de l’article 10-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ou le Président du Conseil Syndical a la possibilité de réclamer communication sous astreinte de ces documents.
BAUX D’HABITATION : LOI DE 1948, ASSOUPLISSEMENT ?
Malgré les assouplissements qui sont intervenus ces dernières décennies, la Loi du 1er septembre 1948 présente encore des situations déséquilibrées au détriment des bailleurs et c’est pourquoi certains assouplissements sont réclamés au législateur. Par une réponse ministérielle en date du 11 juin 2013, l’actuel gouvernement a pu considérer que les dispositions de cette Loi
COPROPRIETE : CONVOCATION DES COPROPRIETAIRES AU DOMICILE ELU
Il est rappelé qu’en vertu de l’article 65 du Décret du 17 mars 1967, chaque copropriétaire doit notifier au syndic son domicile réel ou élu et que par conséquent, les notifications ou mises en demeure prévues à l’article 64 sont valablement faites au dernier domicile. Il convient de respecter scrupuleusement ces élections de domicile
BAUX D’HABITATION : NULLITE D’UN BAIL SOUMIS A LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948
Nous savons que depuis la loi du 21 décembre 1986, les locaux vacants sont automatiquement soustrait du régime du 1er septembre 1948, cette disposition ayant d’ailleurs été reprise par la loi du 6 juillet 1989. Il a pu arriver que par ignorance, un bailleur ait, malgré tout, consenti un nouveau bail sous le régime
BAIL D’HABITATION : CONGE POUR VENDRE ET OBSTRUCTION AU DROIT DE VISITE
Lors de la délivrance par le bailleur d’un congé pour vendre, il peut arriver qu’un locataire qui n’entend pas acquérir le bien conteste la validité du congé qui lui a été notifié au motif le plus souvent retenu du caractère excessif du prix de vente et par conséquent de l’existence d’une fraude. Parallèlement, en
BAUX COMMERCIAUX : SUR LES CLAUSES D’INDEXATION A LA HAUSSE
Depuis les variations à la baisse de l’indice du coût de la construction constaté ces dernières années, les professionnels se sont interrogés sur la possibilité de prévoir des clauses d’indexation ou clause d’échelle mobile qui ne serait susceptible de jouer qu’à la hausse et non à la baisse. La doctrine est assez partagée sur la
BAUX COMMERCIAUX : DUREE DU BAIL RENOUVELE
L’article L.145-12 du Code de Commerce stipule qu’un bail commercial est d’une durée de 9 années sauf accord des parties pour une durée plus longue. L’intérêt pour le bailleur de prévoir une durée supérieure est de permettre un déplafonnement automatique du loyer en fin de bail. Lorsqu’un bail a été consenti initialement pour
AGENTS IMMOBILIERS : OBLIGATION DE CONSEIL ET RESPONSABILITÉ
Nous avons pu dans nos précédentes lettres, attirer une nouvelle fois votre attention sur les obligations pesant sur les agents immobiliers lors de la mise en location d’appartements et sur la nécessité de procéder à de multiples vérifications sur la solvabilité et le sérieux des candidats locataires, la mise en œuvre de la responsabilité de
BAUX COMMERCIAUX : CLAUSE RESOLUTOIRE ET PROCEDURE COLLECTIVE
Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 19 février 2013 a l’intérêt de nous rappeler les règles applicables en matière d’acquisition de clause résolutoire dans le cadre d’une procédure collective frappant un locataire commerçant. Il est rappelé qu’en vertu de l’article L.641-12-3 du Code de Commerce qu’il « ne peut être
BAUX D’HABITATION : DIAGNOSTICS DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
Lors de la conclusion d’un bail d’habitation, professionnel ou commercial d’ailleurs, ou lors de la mise en vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de produire en annexe le diagnostic des performances énergétiques du bien concerné. La production de ce diagnostic est, selon l’article L.134-3-1 du Code de la Construction et de l’Habitation et
BAUX D’HABITATION : LOCAUX INDÉCENTS ET INTERDICTION D’EXPULSER
BAUX COMMERCIAUX : OBLIGATION DE DELIVRANCE DU BAILLEUR
Il est rappelé que le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire un bien conforme à l’activité projetée telle que visée dans le bail commercial. Un locataire, poursuivi pour un arriéré de loyers, avait sollicité la résiliation du bail pour non-conformité des locaux. Une Cour d’Appel l’avait débouté de sa demande
BAUX D’HABITATION : LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ET DECHEANCE DU DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX POUR DEFAUT D’OCCUPATION EFFECTIVE
Un locataire ou un occupant bénéficiant du droit au maintien dans les lieux doit notamment occuper de manière effective l’appartement qui lui a été donné à bail. L’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 stipule que : « L’occupant de bonne foi ou le locataire perd son droit au maintien dans les lieux
BAUX D’HABITATION : ACCORD COLLECTIF DE LOCATION ET ACTION EN NULLITE DE L’OFFRE DE VENTE
BAUX D’HABITATION : DEPOT DE GARANTIE
Parfois, certains baux stipulent qu’en cas de résiliation fautive du bail d’habitation notamment pour un défaut de paiement des loyers ou pour toute autre cause, le bailleur sera en droit de conserver entre ses mains le dépôt de garantie initialement versé par le locataire. Il s’agit d’un moyen d’être indemnisé de la résiliation par
BAUX D’HABITATION : CONGE POUR REPRISE
La question nous étant souvent posée, il parait utile de revenir sur la décision d’un récent arrêt de la Cour de Cassation en date du 17 octobre 2012 qui rappelle que lorsqu’un bailleur délivre un congé pour reprise pour lui-même ou un membre de sa famille, il lui appartient de démontrer que l’occupation de l’appartement
BAUX D’HABITATION : REPRISE POUR HABITER ET NU-PROPRIETAIRE D’UNE SCI
Une Société Civile Immobilière, propriétaire d’un appartement d’habitation, est recevable à délivrer à son locataire un congé en vue d’une reprise pour habiter à partir du moment où il s’agit d’une SCI à caractère familiale, c’est-à-dire composée de parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus. Il est légitime de s’interroger sur les droits de
BAUX D’HABITATION : CHARGES LOCATIVES
Le bailleur a la possibilité de réclamer à son locataire une provision pour charges à condition toutefois d’établir à un compte de régularisation une fois par an. Il est d’usage de transmettre alors à son locataire, à titre de pièces justificatives, le relevé de charges établi par le syndic de l’immeuble qui dresse la
COPROPRIETE : DESIGNATION D’UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE
La jurisprudence pouvait laisser croire qu’à partir du moment où la désignation du syndic par voie d’assemblée était contestée judiciairement et que les moyens de droit soulevés étaient sérieux, il était possible de faire désigner un administrateur provisoire, sous le visa de l’article 46 du Décret du 17 mars 1967. Cette solution avait un
AGENT IMMOBILIER : RESPONSABILITES
Lorsqu’un locataire est défaillant dans le règlement de ses loyers et que le bailleur n’a pas souscrit une assurance « loyers impayés », ce dernier peut être enclin à rechercher la responsabilité du mandataire qu’il avait initialement désigné pour lui trouver un locataire. Un arrêt de la Cour d’Appel de BORDEAUX en date du 6 septembre
BAUX COMMERCIAUX : REVISION LEGALE
Parallèlement à la clause d’indexation ou la clause d’échelle mobile qui peut être stipulé dans le bail commercial, le bailleur a la possibilité de mettre en œuvre la révision légale telle que prévue à l’article 145-38 du Code de Commerce, tous les 3 ans. Nous savons que cet article stipule que le loyer peut
COPROPRIÉTÉ : DÉSIGNATION D’UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE
Tout intéressé peut demander au Président du Tribunal de Grande Instance la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété lorsque l’immeuble est dépourvu de syndic, et ce, sous le visa de l’article 47 du Décret du 17 mars 1967. Cette désignation se faisant sans débat contradictoire, il est possible de solliciter la rétractation de
BAUX D’HABITATION : ASSURANCE DU LOCATAIRE
BAUX COMMERCIAUX : FIXATION DU LOYER RENOUVELE
Lors du renouvellement d’un bail commercial portant sur un hôtel, le loyer peut être fixé à la valeur locative puisque s’agissant d’un local monovalent, la règle du plafonnement ne s’applique pas. Nous savons qu’en l’espèce, la pratique a institué une méthode particulière pour déterminer cette valeur locative appelée « méthode hôtelière » prenant en compte la
BAUX COMMERCIAUX : TAXE D’ENLEVEMENT DES ORDURES MENAGERES
BAUX D’HABITATION : CHANGEMENT D’USAGE
Compte tenu de la longueur des procédures à engager pour voir résilier un bail d’habitation en présence d’un locataire indélicat, et afin d’améliorer la rentabilité de leurs appartements, certains propriétaires parisiens ont trouvé judicieux de cesser de louer leurs appartements à titre d’habitation principale et de profiter de l’activité de la capitale pour mettre à
COPROPRIETE : ARCHIVAGE DES DOCUMENTS DU SYNDICAT
Il arrive fréquemment que le syndic procède à l’archivage des documents anciens des syndicats qui n’ont plus d’utilité pratique et courante, documents qui sont couramment appelées « les archives dormantes ». Leur archivage représente un coût que certains syndics refacturent au syndicat des copropriétaires. Un arrêt de la Cour d’Appel de PARIS en date du
COPROPRIETE : PASSATION DE MARCHE ET MANDAT
Nous savons qu’un syndic de copropriété ne peut pas passer un marché au-delà d’un certain montant fixé par assemblée sans avoir obtenu un vote favorable du syndicat des copropriétaires. Un arrêt rendu par la Cour de Cassation en date du 30 mai 2012 nous apporte un éclaircissement en la matière tout particulier. En
BAUX COMMERCIAUX : CONGE ET DEFAUT D’IMMATRICULATION
BAUX D’HABITATION : ETAT DES LIEUX DE SORTIE
Il est rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient aux parties d’établir un état des lieux de sortie contradictoire lors de la restitution des clés. Parfois, cet état des lieux de sortie ne peut être établi du fait du locataire qui quitte les lieux de
BAUX D’HABITATION : RESPONSABILITE DU BAILLEUR EN CAS D’INSTALLATION ELECTRIQUE DEFECTUEUSE
La responsabilité du bailleur peut être engagée lorsqu’un accident est causé par une installation électrique défectueuse. Seul un cas de force majeur serait de nature à écarter sa responsabilité. Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 9 novembre 2011 requiert toute notre attention. La Cour d’Appel de VERSAILLES, à la
COPROPRIETE : REMISE DES FONDS ET ARCHIVES DU SYNDICAT AU NOUVEAU SYNDIC
Nous savons qu’en vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au syndic de transmettre à son successeur l’ensemble des documents, archives et fonds du syndicat des copropriétaires . Faute de satisfaire à son obligation, l’ancien syndic peut y être contraint sous astreinte. Il est important de rappeler
BAUX COMMERCIAUX : DEPOT DE GARANTIE
Il est rappelé aux rédacteurs de baux commerciaux que l’article L.145-40 du Code de Commerce stipule que : « Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit et même à titre de garanties, portent un intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la BANQUE DE France pour les avances sur titre, pour
BAUX COMMERCIAUX : EXTENSION DE LA DESTINATION CONTRACTUELLE ET DEPLAFONNEMENT
Nous avions commenté précédemment un arrêt de la Cour de Cassation en date du 14 septembre 2011 qui avait décidé qu’une modification des facteurs locaux de commercialité pouvait entrainer le déplafonnement du loyer, à condition que cette modification ait une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire. A la suite de cet arrêt,
BAUX D’HABITATION : LOYER MANIFESTEMENT SOUS-EVALUE
Un arrêt de la Cour de Cassation du 12 octobre 2011 édicte un principe présentant un intérêt pratique certain. Lors d’un renouvellement d’un bail d’habitation de 3 ans, un accord était intervenu entre le propriétaire et le locataire, devant la Commission de Conciliation, prévoyant une augmentation de plus de 10 % qui sera donc appliquée
BAUX D’HABITATION : LOYER MANIFESTEMENT SOUS-EVALUE
COPROPRIETE : SURPRIME D’ASSURANCE
Il arrive parfois qu’un immeuble en copropriété se doit de s’acquitter d’une surprime liée à l’activité spécifique exercée dans un des lots de copropriété. Certains règlements de copropriété stipulent que cette surprime sera alors prise en charge par le copropriétaire concerné qui a autorisé, par la conclusion d’un bail commercial, l’exercice de l’activité générant un
BAUX COMMERCIAUX : AGREMENT DU BAILLEUR EN CAS DE CESSION
Certains baux commerciaux prévoient, en cas de cession du fonds de commerce, la nécessité pour le locataire d’obtenir préalablement l’agrément du bailleur. La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt en date du 15 juin 2011, que le refus d’agrément doit revêtir un caractère légitime et qu’à défaut, le bailleur pourrait être condamné à réparer
COPROPRIETE : TRAVAUX D’URGENCE
L’article 37 du Décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à exécuter des travaux d’urgence rendus nécessaires pour assurer la sauvegarde de l’immeuble. Si la notion de sauvegarde est parfois difficile à cerner, il est rappelé que l’exécution de ces travaux doit être accompagnée d’un certain formalisme, à savoir : – En informer les copropriétaires ;
COPROPRIETE : SUBDELEGATION DU DROIT DE VOTE
Par le passé, la Cour de Cassation avait considéré qu’un bénéficiaire d’un mandat ou d’une délégation pouvait la subdéléguer, lorsqu’il avait par exemple reçu plus de mandats que la loi ne l’y autorisait. Par un arrêt en date du 16 mars 2011, la Cour de Cassation précise pour la première fois qu’un mandataire peut subdéléguer
BAUX COMMERCIAUX : LIQUIDATION JUDICIAIRE DU PRENEUR
Lorsque le preneur, débiteur de loyers, fait l’objet d’une procédure collective, redressement ou liquidation judiciaire, les chances de recouvrement des loyers dus antérieurement à l’ouverture de la procédure collective sont quasi nulles même si, dans certains cas, il est possible d’obtenir la compensation d’une partie des loyers antérieurs avec le dépôt de garantie. Un important
BAUX COMMERCIAUX : DEPLAFONNEMENT DU LOYER
Pour obtenir le déplafonnement d’un loyer au terme du bail, dans le cadre d’un renouvellement, il est notamment possible d’invoquer la modification des facteurs locaux de commercialité à partir du moment où cette modification a une incidence sur le commerce exercé. Jusqu’à présent, cette incidence pouvait être favorable ou défavorable au commerce. La Cour de
BAUX D’HABITATION : PROCEDURE DE REPRISE EN CAS D’ABANDON
Lorsque le bailleur suspecte que son locataire qui en général ne s’acquitte plus de ses loyers, a abandonné les lieux loués, l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une procédure simplifiée de reprise des lieux. Les modalités pratiques ont été fixées par le Décret du 10 août 2011 et dorénavant en cas
COPROPRIETE : ACTION DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Il arrive fréquemment qu’une action judiciaire soit engagée à l’initiative du syndicat des copropriétaires lors de survenance de troubles de jouissance affectant les parties privatives. Un arrêt rendu par la Cour de Cassation le 7 septembre 2011 rappelle que pour que l’action du syndicat des copropriétaires soit recevable, il est nécessaire que le trouble soit
COPROPRIETE : PARTIES COMMUNES SPECIALES
Les règlements de copropriété peuvent instituer aux côtés des parties communes à l’ensemble des copropriétaires des parties communes dites « spéciales » non seulement propres à l’usage de certains copropriétaires mais dont la propriété n’est répartie qu’entre ces seuls copropriétaires. Pour la première fois, la Cour de Cassation par un arrêt en date du 8 juin
BAUX COMMERCIAUX : CLAUSE D’INDEXATION
Certains jugements, notamment du Tribunal de Grande Instance de PARIS, ont semé le trouble en déclarant réputées non écrites certaines clauses d’indexation des loyers commerciaux (clause d’échelle mobile). Afin d’éviter toute contestation émanant d’un locataire de mauvaise foi, il est préférable de ne pas faire seulement référence à l’indice de base connu lors de la