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Retour à la normale : le « nécessairement » en matière de préjudice disparait
Dans un arrêt de la chambre sociale du 29 avril 2003 à l’occasion d’un contentieux sur les règles de procédure en matière de licenciement la Cour de Cassation a posé le principe que certaines situations pour le salarié lui causait « nécessairement un préjudice ». (n° de pourvoi 01-41364) C’est ainsi qu’on a vu fleurir nombre décisions
RESPONSABILITE DES CONSTRUCTEURS : LA VEGETALISATION D’UNE TOITURE NE RELEVE PAS DE LA GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
Concernant les ouvrages neufs, les constructeurs sont tenus à une garantie décennale mais aussi biennale pour les éléments d’équipement. Il s’agit d’une responsabilité sans faute, la victime devait apporter la matérialité du désordre. Un syndicat de copropriétaires, se plaignant d’insuffisance de végétation sur des terrasses végétalisées, assigne les constructeurs en indemnisation de son
BAIL D’HABITATION : EXPULSION ET PROCEDURE DE RETABLISSEMENT PERSONNEL
Un locataire défaillant à l’encontre de qui une procédure d’expulsion a été initiée par le bailleur peut bénéficier d’une procédure de surendettement pouvant mener au rétablissement personnel, avec effacement de sa dette de loyers. Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 18 février 2016 (n° 14-17.782) est l’occasion de rappeler l’incidence
BAIL D’HABITATION : REMBOURSEMENT PAR LE BAILLEUR DES TRAVAUX AVANCES PAR LE LOCATAIRE.
L’état d’un appartement peut nécessiter l’exécution de travaux incombant en principe au bailleur. Le locataire peut, en cas de défaillance du propriétaire dans l’exécution desdits travaux, prendre l’initiative de les faire exécuter à ses frais avancés et d’en solliciter, par la suite, remboursement. Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 29
MARCHE DE TRAVAUX : LA NORME AFNOR NFP 03-001 NE PEUT CONTREVENIR AUX DISPOSITIONS LEGALES
Dans le cadre de la construction d’une usine, une société A confie le lot « électricité » à une société B selon un marché à forfait. La société B notifie son projet de décompte définitif intégrant des travaux supplémentaires. Le marché de travaux se réfère à la norme AFNOR NFP 03-001, laquelle prévoit
URBANISME : INCIDENCE DE L’IRREGULARITE DE L’AFFICHAGE D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE
En matière d’autorisation de construire, l’article A 424-17 du Code de l’Urbanisme prévoit que « Le panneau d’affichage comprend différentes mentions dont les droits de recours des tiers et notamment le rappel du délai de recours contentieux de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain
BAIL COMMERCIAL : LE REMPLACEMENT DES ELEMENTS D’EQUIPEMENT ET LA VETUSTE.
Un bail commercial peut prévoir que le preneur devra maintenir les éléments d’équipement, et notamment le chauffage, en parfait état de fonctionnement et devra pourvoir à leur remplacement si nécessaire. Le bailleur peut croire que dans ces conditions il n’aura pas à supporter le remplacement de ces éléments d’équipement arrivés en fin de vie.
URBANISME : CONDITIONS D’INDEMNISATION D’UN PREJUDICE CONSECUTIF A UN REFUS ILLEGAL DE PERMIS DE CONSTRUIRE
Suite à un refus illégal de permis de construire, le projet du promoteur immobilier ne peut aboutir. En effet, compte tenu des délais de procédure devant la juridiction administrative, le terrain, objet d’une promesse de vente, fait le plus souvent objet d’une revente à un tiers. Dès lors, certains promoteurs tentent d’engager la
BAIL COMMERCIAL : CESSION DE DROIT AU BAIL
Lors d’une cession de droit au bail, il est dans la pratique courante de prévoir comme condition essentielle à la cession, la conclusion d’un nouveau bail au profit du cessionnaire. Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 22 octobre 2015 (n° 14-20.096), mérite toute notre attention puisque la Cour a considéré
VENTE IMMOBILIERE : ABSENCE DE FACULTE DE RETRACTATION DANS LE CADRE D’UNE VENTE D’UN TERRAIN A BATIR
Par acte notarié, une promesse unilatérale de vente d’un terrain à bâtir est consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire d’une maison à usage d’habitation et d’un prêt. En l’absence de régularisation de la vente, le promettant engage une procédure judiciaire contre le bénéficiaire pour obtenir sa condamnation au paiement
COPROPRIETE : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ET SA REPRESENTATION VIS-A-VIS DES TIERS
Le syndic passe quotidiennement des marchés pour le compte des copropriétés qu’il représente. Régulièrement, les devis ainsi que les factures sont établis à l’attention exclusive du syndic sans qu’il soit fait mention du syndicat des copropriétaires, seule l’adresse de l’immeuble pouvant figurer sur les documents contractuels. En temps normal, l’imprécision des documents est sans conséquence
MARCHE DE TRAVAUX : UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE N’EST PAS UN PROFESSIONNEL DE LA CONSTRUCTION
Une SCI a fait réaliser un ensemble de villas, vendus en l’état futur d’achèvement. Les travaux ont été exécutés en présence d’un maître d’ouvrage délégué, d’un maître d’œuvre et d’un Bureau de Contrôle. Suite à l’apparition de désordres et après la tenue d’une expertise judiciaire, la SCI a assigné en indemnisation les différents
COPROPRIETE : PARTIES COMMUNES SPECIALES ET RESPONSABILITE
Il est rappelé qu’une copropriété comporte des parties communes appartenant à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, qu’il convient de distinguer des parties communes spéciales qui ne sont la propriété que de certains copropriétaires à l’exclusion des autres. Peut donc se poser la question de savoir qui est responsable de l’entretien de ces parties communes
LOI MACRON : UNE REFORME POUR TROUVER DES SOLUTIONS ALTERNATIVES AU PROCES
La loi du 6 août « loi MACRON », a réformé la procédure prud’homale applicable aux instances introduites depuis le 7 août 2015. Elle a introduit deux nouveautés hors procédure judiciaire : la médiation conventionnelle et la procédure participative. Tout différend qui s’élève à l’occasion d’un contrat de travail peut désormais faire l’objet d’une
COPROPRIETE : SYNDIC DE FAIT ET REMBOURSEMENT DES DEPENSES
Il est rappelé qu’un syndic de copropriété n’est pas en droit de consentir des avances de fonds au profit du syndicat des copropriétaires qu’il gère, le syndic s’exposant à l’impossibilité d’en obtenir remboursement. Un arrêt de la Cour d’Appel de LYON en date du 13 janvier 2015 a été amené à sanctionner de la
BAIL COMMERCIAL : LOCAUX NONOVALENTS ET TRAVAUX D’AMELIORATION
Il est rappelé que dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial, il n’est pas possible de retenir les travaux d’amélioration réalisés aux frais exclusifs du preneur au cours du bail expiré pour déterminer la valeur locative et ce, en vertu de l’article R.145-8 du Code de Commerce qui dispose que : « Les
BAUX D’HABITATION : ADAPTATION DU LOGEMENT AU HANDICAP DU LOCATAIRE
Les logements d’habitation nécessitent parfois d’être adaptés afin de tenir compte du ou des handicaps qui pourraient affecter certains des occupants. La question se pose donc de savoir si certaines adaptations de logements peuvent être imposées au bailleur par son locataire. Un arrêt de la Cour d’Appel DE DOUAI en date du 26
BAUX D’HABITATION : LOCATION MEUBLEE ET ELEMENTS D’EQUIPEMENTS
Pendant longtemps, les loueurs de meublés ont cru qu’il suffisait de disposer de quelques chaises, d’une table, d’un lit, d’un placard et d’une cuisine pour bénéficier du statut juridique alors plus avantageux de la location meublée. La jurisprudence est venue rappeler la nécessité de disposer d’éléments d’équipements permettant au locataire de s’installer et de
AUTORISATION D’URBANISME : IMPOSSIBILITE DE REGULARISER UN PERMIS DE CONSTRUIRE DANS LE CADRE D’UNE PROCEDURE DE REFERE
Selon l’article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après
BAIL COMMERCIAL : FORME DES CONGES ET DEMANDES DE RENOUVELLEMENTS
L’attention des lecteurs est attirée sur les variations législatives concernant la forme des congés et actes de renouvellement pouvant être notifiés soit par le bailleur soit par le locataire, en fin de bail. Initialement, les dispositions des articles L.145-9 et L.145-10 du Code de Commerce prévoyaient que ces actes devaient être notifiés par acte
DROIT DE PROPRIETE : EXTRACTION ET EMPIETEMENT
La jurisprudence prohibe strictement tout empiétement sur le terrain d’autrui. Ainsi, un empiétement si minime soit-il est sanctionné (il ainsi été ordonné la destruction d’un mur pour une emprise de 0,5 cm sur une propriété voisine). La Cour de Cassation a eu à connaitre d’une appropriation du sous-sol d’autrui par le biais d’une
COPROPRIETE : UN NOUVEAU PAS VERS LA DEMATERIALISATION DES ACTES
Le Décret N°2015-1325 du 21 octobre 2015 vient d’instituer la possibilité pour le syndic de copropriété d’adresser les notifications et mises en demeure de la Loi du 10 juillet 1965 et son Décret d’application aux copropriétaires, et vice versa, par mail. L’objectif affiché par le Gouvernement, au-delà de la simplification des procédures, est la
VENTE : INSTAURATION D’UN DELAI DE RETRACTION UNIQUE
COPROPRIETE : MODIFICATION DE LA CONSISTANCE D’UNE PARTIE COMMUNE A USAGE PRIVATIF
Les terrasses, cours et jardins affectés à l’usage exclusif de copropriétaire sont souvent placés sous le régime de parties communes à usage privatif. Les copropriétaires peuvent avoir le sentiment que l’usage exclusif qui leur est conféré leur donne autant de droit que s’il s’agissait de terrasses ou jardins constitués en lots privatifs. Un
VEFA : DELAI DE MISE EN ŒUVRE DE L’ACTION EN GARANTIE DES VICES APPARENTS
Le vendeur en VEFA est notamment soumis à la garantie des vices, non conformités réservés à la prise de possession et ceux dénoncés dans le délai d’un mois. En cas de persistance de ces réserves, le vendeur doit agir en justice avant l’expiration d’un délai de treize mois suivant la prise de possession.
BAUX D’HABITATION : APPLICATION IMMEDIATE DE L’ARTICLE 15-1 RELATIF AU CONGE
L’article 15-1 instauré par la Loi ALUR prévoit dorénavant un contrôle à priori par le Juge du congé pour reprise alors qu’auparavant, le Juge ne disposait que d’un contrôle à posteriori de la validité du congé, sauf cas de fraude manifeste. La mise en place d’un contrôle à priori est susceptible de générer un
AGENT IMMOBILIER : PAIEMENT DE LA COMMISSION OU DROIT DE DOMMAGES ET INTERETS
Lorsqu’un agent immobilier met en relation un acquéreur et un vendeur d’un bien immobilier et que son travail permet la régularisation d’une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives, il peut arriver que la vente ne se concrétise pas du fait de l’une ou l’autre des parties qui, en ne respectant pas les termes de
MARCHE DE TRAVAUX ET CONTRATS : CRITERE DU CARACTERE CONTRADICTOIRE DE LA RECEPTION
C’est par un arrêt de principe du 3 juin 2015 que la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a précisé les conditions du caractère contradictoire d’une réception de travaux. En l’espèce, il s’agissait de savoir si; à propos de travaux d’enrochement; un procès-verbal signé par le seul maître d’ouvrage, en l’absence de
BAUX D’HABITATION : LES REGLES APPLICABLES A PARIS EN CAS DE LOYER MANIFESTEMENT SOUS-EVALUES
Nous avons pu voir que, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur a toujours la possibilité de solliciter une réévaluation de ce loyer lors du renouvellement du bail, selon un mécanisme qui était déjà applicable avant la publication de Loi ALLUR. Toutefois, le régime applicable à PARIS diffère. En effet, compte tenu